Nikdo nechce ve své nemovitosti problémového nájemníka. V případě jeho exekuce vám jako pronajímateli hrozí v lepším případě, že přestane platit nájem, v tom horším, že do vaší nemovitosti vtrhne exekutor. Připravili jsme pro vás přehledný návod, jak se této situaci vyhnout, případně co dělat po jejím vzniku.

• Minimalizujte riziko nájemníka v exekuci prevencí
• Jistěte se kaucí a předávacím protokolem
• Neusněte na vavřínech a prověřujte
• Nájemník s exekucí. Co teď?!
• Jak se vyhnout problémům s nájemníkem v exekuci

Minimalizujte riziko nájemníka v exekuci prevencí

Při výběru nájemníka buďte velice pečliví. Se zájemci si popovídejte, zeptejte se na zaměstnání, předchozí bydlení, důvod stěhování. Nemějte strach požadovat například referenci od zaměstnavatele, potvrzení o bezdlužnosti nebo výpis z registru neplatičů.

Ověřte si také dosavadní adresu zájemce. Lidé s finančními problémy mají velmi často trvalé bydliště hlášené na městském nebo obecním úřadu.

Nejjistější je prověřit si zájemce sami ve veřejných evidencích. Seznamy dlužníků zveřejňují například pojišťovny, vás by ale měla zajímat zejména centrální evidence exekucí. Vyhledávat zde můžete podle různých údajů:

• jméno a datum narození,
• jméno a adresa,
• rodné číslo,
• IČO
• a další.

Služba je sice zpoplatněna, ale 60 Kč za klid v duši určitě stojí.

Další velmi podobnou možností je pak centrální registr dlužníků.

Jistěte se kaucí a předávacím protokolem

Neshledali jste nic podezřelého a rozhodli jste se podepsat nájemní smlouvu. Myslete na to, že i dosud slušný a spolehlivý člověk se může najednou dostat do finančních problémů. Nezapomeňte proto na stanovení kauce, která může sloužit k pokrytí škod na vaší nemovitosti, ale také případného výpadku plateb nájemného. 

Podle občanského zákoníku č. 460/2016 Sb. může tato peněžní jistota dosahovat až do výše trojnásobku měsíčního nájemného. V případě odečtení dlužné částky za nájemné je nájemník ze zákona povinen kauci dorovnat do původní výše a do doby sjednané ve smlouvě. Pokud se tak nestane, jde o hrubé porušení povinností vyplývajících ze smluvního vztahu a tyto mohou být důvodem k výpovědi z nájmu. 

Pokud pronajímáte nemovitost s vybavením, připravte k nájemní smlouvě také předávací protokol, který bude jasně uvádět, jaký nábytek, spotřebiče a další movité věci jsou součástí pronájmu. Nezapomeňte na fotodokumentaci a ideálně si schovejte také účtenky. V případě exekuce u nájemníka budete moci prokázat, že vybavení je ve vašem vlastnictví.

Neusněte na vavřínech a prověřujte

Nájemník bydlí, platí, vše běží, jako na drátkách. Nenechte se však ukolébat a stále myslete na pravidlo důvěřuj, ale prověřuj.

• Buďte s nájemníkem ve styku, zajímejte se, jak se mu daří. 
• V nájemní smlouvě si sjednejte pravidelné kontroly nemovitosti, při nichž sledujte, jestli nechybí něco z pronajatého vybavení. 
• Nahlížejte pravidelně do centrální evidence exekucí nebo centrálního registru dlužníků.

Při prvním nezaplacení nájemného zbystřete. Může samozřejmě jít o opomenutí nebo jednorázový problém, situaci však nepodceňujte, zašlete nájemníkovi upomínku a snažte se s ním záležitost řešit.

Může jít o první signál špatné finanční situace, kterou se nájemník může rozhodnout vyřešit vstupem do insolvenčního řízení, tedy oddlužení. Není povinen vás o této skutečnosti informovat, proto doporučujeme si nájemníka prověřovat také v insolvenčním rejstříku. 

Po zahájení oddlužení mají věřitelé pouhé dva měsíce na to, aby přihlásili své pohledávky. Pokud tuto lhůtu jako věřitel nestihnete, nebude v rámci oddlužení uspokojena.

Nájemník s exekucí. Co teď?!

Představme si situaci, že je nájemník v exekuci, ale nájem platí. Hrozí vám jako pronajímateli něco? Může exekutor do pronajatého bytu? Dříve vlastníci nemovitostí z očividných důvodů přistupovali k zákazu zřízení trvalého bydliště v nájemní smlouvě, toto ustanovení je však neplatné a navíc nic nevyřeší. Exekutor může i na doručovací adresu či jiné místo, kde daný člověk přebývá a s největší pravděpodobností tam má uložen movitý majetek. Takže může i do pronajatého bytu.

Na vaši nemovitost se exekuce nevztahuje, protože nájemník není její majitel. Exekutora však bude zajímat vybavení. A tady přichází na řadu zmíněný předávací protokol s fotodokumentací a účtenkami.

Pokud exekutor zabaví váš majetek, můžete do 30 dnů podat návrh na vyškrtnutí věcí ze soupisu. Pokud mu exekutor nevyhoví, musíte do 30 dnů podat žalobu.

Co s neplatícím nájemníkem v exekuci?

Důležité je se nájemníka co nejrychleji „zbavit“. Dříve, než na dveře zabouchá exekutor a než dlužná částka naroste do obřích rozměrů. Doporučujeme tento postup: 

• první nezaplacený nájem – upomínka,
• druhý nezaplacený nájem – výpověď z nájmu s tříměsíční výpovědní dobou,
• třetí nezaplacený nájem – prokazatelná výzva k doplacení dluhu do určitého data, po uplynutí lhůty okamžitá výpověď z nájmu.

Až se nájemník odstěhuje, nezapomeňte si ověřit na ohlašovacím místě (místně příslušný městský či obecní úřad), že si z vaší nemovitosti odhlásil trvalé bydliště.

Pokud se nájemník odmítá vystěhovat, budete muset podat žalobu na vyklizení nemovitosti. Jestliže nájemník nemovitost neopustí ani po vydání soudního rozsudku, můžete požádat o exekuční vyklizení.

Co se dlužného nájemného týká, pokud stanovená kauce nepokryje dlužnou částku, můžete přistoupit k soudnímu řešení dluhu. Dlužníkovi zašlete předžalobní výzvu, v případě nereagování podejte žalobu k soudu. Poslední možností je vymáhání dluhu prostřednictvím soudního exekutora.

Jak se vyhnout problémům s nájemníkem v exekuci

Sami vidíte, že nájemník s exekucí dokáže pořádně zkomplikovat život a vzniklá situace připomíná začarovaný kruh. Řešením není ani zákaz trvalého bydliště, exekuce si nájemníka stejně najde. 

Řešením je „profesionální nájemník“, který: 

• pečlivě vybere a prověří podnájemníka, který bude nemovitost obývat,
• bude pravidelně a včas platit, i když podnájemník ne, 
• vyřeší případné problémy a spory, které se vás jako pronajímatele nijak nedotknou.

Řešením je Garance nájmu.