Pronájem bytu, domu nebo komerčního prostoru je určitě dobrou investicí. Je ale důležité vědět, jaké máte jako pronajímatel povinnosti. Pojďme se nyní podívat na to, jaká pravidla platí v oblasti daní a DPH. V tomto článku se mrkneme na ty základní a nejčastější otázky, které pronajímatelé v souvislosti s daněmi a pronájmem mají.

Pronájem nemovitosti je oblíbenou formou investice, která může výrazně přispět k vašemu finančnímu portfoliu. Určitě to ale není jen tak. Co vás čeká z hlediska daní?

Musím platit daně z příjmu z pronájmu?

Ano! 🙂 Příjem z pronájmu je v České republice považovaný za příjem ze samostatné činnosti a podléhá proto dani z příjmu. Je už pak jedno, jestli tento příjem pochází z pronájmu bytu, domu, komerčních nebo průmyslových prostor. Nezáleží ani na tom, zda jste fyzická nebo právnická osoba. Povinnost je pro všechny stejná.

Výpočet daně z pronájmu nemovitosti je poměrně jednoduchý a závisí na příjmech, které jste získali za uplynulý rok. Čistý příjem z pronájmu je rozhodující – nezapočítávejte do něj platby za energie a služby jako například opravy, údržbu a pojištění nemovitosti.

V některých případech můžete dokonce získat úlevy z daní z příjmu z pronájmu nemovitosti. Například v některých zemích jsou od daně odpočítávané výdaje spojené s energetickou účinností, existují také různé programy, které podporují pronajímatele nemovitostí a mohou mít vliv na daňové povinnosti, ale je to velmi individuální. Proto se vždy raďte se zkušeným daňovým poradcem, účetním nebo makléřem. 

Jak se daň vypočítává?

Existují dva způsoby výpočtu, a to jsou následující:

• Reálné výdaje: Započítejte všechny náklady spojené s pronájmem. Sem můžete zahrnout daň z nemovitosti, poplatky realitní kanceláři, náklady na nábytek, pojištění bytu, rekonstrukce apod. Mějte na paměti, že musíte mít doklady ke všem výdajům. Při kontrolách můžete být požádáni o účtenky až 3 roky zpětně a při vykázání daňové ztráty dokonce 8 let zpětně. Odpisy nemovitosti se však nepočítají, což platí pouze pro firmy, které mají nemovitost ve svém majetku.
• Paušální výdaje: Pokud se rozhodnete pro paušální výdaje, je to jednodušší. Stačí odečíst 30 % z příjmů, maximálně však 600 000 Kč.

Představte si, že vyděláte z pronájmu 100 000 Kč a uplatňujete paušální výdaje ve výši 30 % (30 000 Kč). Daň pak vypočítáte následovně:

• 100 000 - 30 000 = 70 000 Kč (základ daně)
• 15 % z 70 000 Kč = 10 500 Kč (daň)

Pamatujte si ale, že pokud vyděláte více než 48násobek průměrné mzdy (1 867 728 Kč pro rok 2022, 1 935 552 Kč pro rok 2023), částka nad tuto hranici je zdaněna sazbou 23 %. Do této částky se započítávají všechny vaše příjmy, včetně mzdy a příjmu z pronájmu.

Jaký je rozdíl mezi DPH a daní z příjmu v případě pronájmu?

V tomto případě je to maličko složitější. Téma nájmu nemovitých věcí z hlediska DPH upravuje § 56a zákona o DPH (dále jen „ZDPH“). Nájem nemovitých věcí je chápán jako poskytnutí služby podle § 14 odst. 1 ZDPH a v souladu s prvním odstavcem uvedeného ustanovení § 56a je nájem nemovitých věcí až na několik výjimek osvobozen od daně.

Osvobození se ale netýká:

• krátkodobého nájmu nemovité věci
• poskytnutí ubytovacích služeb, které odpovídají číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA 55 ve znění platném k 1. lednu 2008
• nájmu prostor a míst k parkování vozidel
• nájmu bezpečnostních schránek
• nájmu strojů nebo jiných upevněných zařízení

Konkrétní případ vždy řešte se zkušeným účetním. Dá se do toho slušně zamotat. 🙂

Daně a krátkodobý pronájem (Airbnb a podobné platformy)

Pojďme si nejprve vysvětlit, co podle české legislativy znamená krátkodobý pronájem. Zákon nevymezuje přesnou dobu, po kterou je nájem ještě považován za krátkodobý, ale upravuje jeho účel.

• Jako krátkodobý se chápe pronájem nabízený za jiným účelem než uspokojení potřeby bydlení. Krátkodobý pronájem tedy mohou využít například zaměstnanci jedoucí na služební cestu nebo turisté. 

A co ty daně? Pokud pronajímáte byt krátkodobě přes Airbnb nebo jinou podobnou platformu, stále musíte zaplatit daně z příjmu, protože se jedná o zisk. Příjmy z krátkodobého pronájmu se daní podle §7 zákona o daních z příjmu jako příjmy ze samostatné výdělečné činnosti a můžete na ně uplatnit 60% paušální náklady, nebo sledovat reálné náklady na ubytování.

Aby se v tom čert vyznal, že? Pronájem bytu může být někdy oříšek, takže pokud se vám nechce do této problematiky zabředávat a plýtvat svým časem, Garancenajmu.cz by mohlo být to pravé řešení.

Pronájem nemovitosti rozhodně může být dobrý podnikatelský záměr, ale je třeba mít na paměti všechny povinnosti. Nebuďte nedbalí, pravidelně plňte vše potřebné, dodržujte lhůty. A všechno bude klapat bez chybičky. 🙂