Místo trvalého pobytu není vázané na vlastnictví dané nemovitosti, proto si ho lze zřídit i v nájmu. V podstatě neexistuje možnost, jak tomu mohou pronajímatelé zabránit. Co z těchto skutečností vyplývá a proč téma trvalého bydliště v pronajatém bytě vůbec řešit?

V článku se dozvíte:

• jaký je rozdíl mezi trvalým pobytem a bydlištěm,
• proč mít trvalý pobyt a bydliště totožné,
• zda je možné mít trvalé bydliště v nájmu či podnájmu,
• proč je trvalé bydliště nájemce strašákem pronajímatelů,
• jak nájemci zrušit trvalý pobyt,
• jak předcházet problémům s nájemci.

Trvalé bydliště, nebo trvalý pobyt?

Pojďme si na začátek tyto dva termíny vyjasnit. Zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, uznává pouze termín trvalý pobyt. Podle tohoto zákona jde o adresu pobytu občana v České republice. Termín bydliště upravuje nový občanský zákoník (§ 80) jako místo, kde se člověk zdržuje s úmyslem žít tam trvale. Trvalý pobyt je právní pojem, bydliště faktickou skutečností vyplývající ze soukromého práva. Pojem trvalé bydliště de facto neexistuje, alespoň co se zákonů a práva týká. Nicméně v běžné řeči se toto spojení běžně používá jako synonymum k trvalému pobytu, proto ho najdete i v našem článku – pro snazší pochopení.

Proč mít trvalý pobyt a bydliště stejné

Místo trvalého pobytu a bydliště tedy nemusí být nutně totožné, nicméně pro všechny strany je výhodnější, když tomu tak je. Rezidenti určitě ocení různé „bonusy“, které se k trvalému pobytu vážou. Například:

• rezidentní parkování,
• levnější MHD,
• umístění dětí do místních školek a škol,
• přihlášení k praktickému lékaři,
• volební právo apod.

Nahlašování a odhlašování trvalého pobytu ruku v ruce se změnou bydliště usnadňuje situaci také obcím. Díky přehledu o skutečném počtu obyvatel mohou lépe plánovat a upravovat například kapacity škol a školek nebo svoz odpadu.A abychom si doplnili celkový obrázek, po přihlášení k trvalému pobytu může rezident začít uplatňovat výhody z toho plynoucí, ale začnou pro něho platit také určité povinnosti, jako je například hrazení různých obecních poplatků.

Nahlašování a odhlašování trvalého pobytu ruku v ruce se změnou bydliště usnadňuje situaci také obcím. Díky přehledu o skutečném počtu obyvatel mohou lépe plánovat a upravovat například kapacity škol a školek nebo svoz odpadu.

A abychom si doplnili celkový obrázek, po přihlášení k trvalému pobytu může rezident začít uplatňovat výhody z toho plynoucí, ale začnou pro něho platit také určité povinnosti, jako je například hrazení různých obecních poplatků.

Trvalé bydliště v nájmu – kdy ano, kdy ne

Pro většinu lidí (i obcí) je tedy výhodnější, když se k trvalému pobytu přihlásí v místě, kde se skutečně zdržují, tedy v místě faktického bydliště. A to i v případě pronájmu a podnájmu.

Vzhledem k tomu, že přihlášením se k trvalému pobytu nevznikají rezidentům žádná práva k nemovitostem, ve kterých pobývají, nevidí zákon v tomto kroku žádný problém. Nájemce se k trvalému pobytu může přihlásit i bez souhlasu majitele nemovitosti. Musí však prokázat právo v objektu pobývat, tedy doložit nájemní smlouvu.

Majitel nemovitosti (= pronajímatel) nemůže nájemci trvalý pobyt zakázat. Pokud toto uvede v nájemní smlouvě, jde o neplatnou část a nájemce se tímto ustanovením nemusí řídit.

Je možné mít trvalé bydliště v podnájmu?  

Hlavní rozdíl mezi nájmem a podnájmem spočívá v tom, že nájemce uzavírá smlouvu o užívání nemovitosti přímo s majitelem, zatímco podnájemník uzavírá smlouvu s nájemcem. Podnájemní smlouva je přímo závislá na nájemní a souhlasit s ní majitel nemovitosti musí pouze v případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí. V opačném případě může dát nájemce třetí osobě do podnájmu část bytu i bez souhlasu pronajímatele (§ 2274 občanského zákoníku).

Co se týká trvalého pobytu v podnájmu, názory právníků a úřadů se rozcházejí. Zatímco v některých případech není problém trvalý pobyt zapsat na základě smlouvy o podnájmu, jinde musí být doložen výslovný souhlas nájemníka, nebo dokonce majitele. Nicméně zákon o evidenci obyvatel (§ 10, bod 6) hovoří jasně:

• Při nahlášení trvalého pobytu je občan povinen doložit oprávnění k užívání bytu, nebo předložit úředně ověřené písemné potvrzení oprávněné osoby.

Oprávnění k užívání bytu = smlouva o podnájmu včetně nájemní smlouvy, od které se odvíjí.

Oprávněná osoba = osoba, která je oprávněna objekt užívat na základě nájemní smlouvy.

Z toho plyne i odpověď na časté dotazy, zda lze zřídit trvalé bydliště v pronájmu družstevního bytu a za jakých podmínek. Ten, kdo bydlí v družstevním bytě na základě vlastnictví družstevního podílu, je nájemce a na úřadě musí doložit oprávnění k užívání bytu (= nájemní smlouvu). Pokud stanovy družstva nezakazují podnájem, může nájemce užívání bytu postoupit jiné osobě na základě smlouvy o podnájmu a tato osoba si zde může nahlásit trvalé bydliště v souladu s výše uvedeným § 10 zákona o evidenci obyvatel.

Trvalé bydliště nájemce jako strašák pronajímatelů

Už jsme se zmínili, že z trvalého pobytu neplynou nájemci ani podnájemníkovi žádná práva k obývané nemovitosti. Proč tedy mají majitelé objektů z tohoto kroku obavy? Protože kdyby se daná osoba dostala do exekuce, trvalé bydliště bude první místo, kam se exekutor vydá. 

Na nemovitost se exekuce samozřejmě nevztahuje, exekutora však bude zajímat vybavení. Pokud je byt pronajímán včetně spotřebičů nebo nábytku, je v zájmu pronajímatele doložit: 

• předávací protokol,
• fotodokumentaci,
• účtenky.

Jedině tak může dokázat, že uvedené vybavení není majetkem nájemce (podnájemníka) a exekutor na něj nemá právo.

Nájemník v exekuci je pořádně nepříjemná záležitost. Zjistěte, jak se této situaci vyhnout, případně co dělat po jejím vzniku.

Zrušení trvalého bydliště v pronájmu

Stejně jako nemůže pronajímatel zřízení trvalého pobytu zakázat, nemůže ho ani jen tak zrušit. Možnost odhlášení nájemníka z trvalého pobytu bez jeho souhlasu také upravuje zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel. 

Ke zrušení údaje o místě trvalého pobytu může ohlašovna (obecní úřad a úřad městské části nebo obvodu) přistoupit v těchto případech:

1. Zápis byl proveden na základě neplatných nebo nesprávných dokladů a informací.
2. Objekt byl odstraněn, zanikl nebo se stal nezpůsobilým k bydlení.
3. Zaniklo užívací právo osoby (vypršení nájemní či podnájemní smlouvy) a občan tento objekt dále neužívá.

U bodu c) ohlašovna rozhodne o zrušení jen na návrh vlastníka objektu nebo oprávněné osoby. Navrhovatel je v takovém případě povinen existenci důvodů prokázat.

Vypršení smlouvy se majitelům (případně nájemcům) prokazuje snadno, horší to je v případě, kdy je smlouva stále platná, ale daná osoba už v místě fakticky nepobývá.

Zbavte se problémů s nájemci i podnájemníky

Najít slušného nájemce není nic snadného, natožpak podnájemníka, jehož volbu v některých případech ani nemůžete ovlivnit. Existuje však řešení. Pronajměte nemovitost profesionálnímu nájemci, který podnájemníky dobře prověří a postará se o veškeré právní záležitosti. Z nahlášení trvalého pobytu podnájemníka tak nemusíte mít strach. Zjistěte o profesionálním nájemci vše potřebné.