Vystěhování problémového nájemníka je dost nepříjemné téma, u něhož bychom byli rádi, kdyby vůbec neexistovalo. Bohužel se mu ale spousta majitelů nemovitostí nevyhne, a tak se pojďme společně podívat na to, co se dá dělat, když už se do téhle situace dostanete. 

Vystěhování problémového nájemníka je bez pochyb náročnou a stresující záležitostí. Zvláště pokud nájemník například nemá smlouvu, býval to váš známý/kamarád a tak nějak jste si věřili. A ono se to zvrtlo. Ano, i takové případy známe. Častější je, že i když nájemní smlouva existuje, nájemník se jednoduše zahnízdí a ne a ne se nemovitosti vzdát. Dělá, že neexistuje, vymýšlí naschvály, nereaguje na výzvy, telefony, neotevírá. 

Co teď? Je právo na vaší straně? Jaké jsou klíčové kroky? Nezoufejte, možnosti rozhodně jsou!

Jak vystěhovat problémového nájemníka krok za krokem

Na úvod začneme důležitou radou – ač můžete být rozčilení, a my naprosto chápeme vaše rozčarování, zachovejte maximální klid a nepodnikejte žádné neuvážené kroky. Mohlo by se to jen otočit proti vám. Situaci si raději pořádně zmapujte a rozmyslete. Především je opravdu klíčové postupovat podle zákona, a tak zapomeňte na to, že vezmete bandu kamarádů a půjdete nájemníkovi bušit na dveře. 🙂  

• Vzhledem ke komplexnosti právních aspektů a „křehkosti“ tématu je více než vhodné konzultovat celou situaci s právním zástupcem.

Zkuste to po dobrém  

Ideální variantou je domluva. Pokuste se problém vyřešit dohodou, mimosoudně a po dobrém. Ani to by ale nemělo probíhat jen komunikací „přes dveře“. Je třeba dodržet zákonné postupy, což je v tomto případě doručení oficiální výpovědi s uvedením důvodu, který musí být v souladu se zákonem (jedná se například o opožděné platby nájemného nebo porušení podmínek smlouvy). Takovou výpověď odešlete nájemníkovi na e-mail, velmi vhodné je také písemná výpověď, kterou doručíte poštou a budete mít v ruce lístek/důkaz, že jste nájemníka opravdu informovali.  

Důležité je respektování výpovědní lhůty. Dokážeme si představit, že pokud to nejde po dobrém, těžko se vám podaří s nájemníkem domluvit na tom, že byt opustí například do 14 dnů. Takové typy si naopak velmi rádi počkají na poslední možný den. Obrňte se trpělivostí! Zároveň počítejte s tím, že lhůta na vystěhování začíná nájemníkovi běžet až od okamžiku, kdy výpověď obdrží/převezme.

V případě, že nájemník odmítne nemovitost opustit i po oficiálním datu výpovědi, pravděpodobně vás nemine obrátit se na soud. I když… Jedna možnost tu ještě je.

• Specifickým příkladem je Nájemník v exekuci. Přečtěte si víc o tom, jak v tomto případě postupovat.

Předžalobní výzva

Než přistoupíte k poslední možnosti, kterou je soud, můžete ještě společně se svým právním zástupcem poslat problémovému nájemníkovi předžalobní výzvu. Tím mu dáte jasně najevo, že to myslíte vážně a nebojíte se vše řešit oficiální formou. Z naší zkušenosti můžeme říct, že tato možnost většinou stačí, splní účel a i ten nejtvrdohlavější nájemník si větší problémy rozmyslí.  

Předžalobní výzva je tedy formální dokument, který se odesílá nájemníkovi před zahájením soudního řízení. Obvykle obsahuje výčet porušení nájemní smlouvy ze strany nájemníka a žádost o nápravu situace, například o vyklizení nemovitosti. Je to takový poslední pokus vyřešit spor mimosoudně a zároveň i váš důkaz o tom, že jako majitel nemovitosti jste se pokusili situaci řešit. 

V případě, že nájemník na výzvu nereaguje nebo nápravu neprovede, pak zbývá poslední krok.

Soudní řešení

Když se problémový nájemník odmítne po výpovědi vystěhovat a nereaguje na předžalobní výzvu, budete pravděpodobně nuceni řešit situaci soudně. 

V prvním kroce si shromážděte veškeré podklady, jako je kopie nájemní smlouvy, záznamy o komunikaci s nájemníkem (to je právě ten „lísteček“ z pošty či e-mailová komunikace) a dále důkazy o porušení smlouvy (nezaplacené nájemné, policejní záznamy o řešení porušování nočního klidu apod.).

• Následuje podání žaloby na místním okresním soudě. Žaloba by měla obsahovat důvody pro vystěhování a požadavek na vyklizení nemovitosti.
• Dalším krokem je samotné soudní jednání. Obě strany dostanou příležitost prezentovat svoje argumenty, určitě vám doporučíme mít v tomto bodě po boku právního zástupce. 
• Přichází rozsudek. Jestliže soud rozhodne ve prospěch majitele, bude vydán příkaz k vyklizení. Pokud nájemník stále odmítá nemovitost opustit, může být zapotřebí exekutorský nebo policejní zásah.

Dá se tomu všemu předejít?

Dobrou zprávou je, že dá! Je spousta možností, jak si můžete budoucího nájemníka proklepnout – ať už to zkusíte sami nebo se spolehnete na ověřené služby, jako je právě naše Garancenajmu.cz. 🙂 My už v obtížných dobře situacích víme, jak postupovat a rádi vám právě i s problémovým nájemníkem pomůžeme. Taková nepříjemnost vyžaduje trpělivost, důslednost a taky spoustu času, který věříme, že dokážete využít příjemněji. 🙂

Vlastnictví nebytového prostoru jako je například obchodní prostor, garáž, kancelářský prostor nebo skladiště může být skvělým zdrojem příjmu. Nicméně – pronajmutí nebytového prostoru vyžaduje trošku odlišnou strategii a pečlivé plánování. Pojďme se na to podívat!

Lokalita, lokalita, lokalita

Není asi potřeba vysvětlovat, že velkou část úspěchu tvoří to, kde se daný nebytový prostor nachází. Zatímco o prémiovou garáž někde uprostřed samoty bude zřejmě menší zájem, ve velkoměstech se vám zájemci pomalu poperou i o garáž v horším stavu. Jak se ale říká – každá nemovitost má svého kupce, možná jen budete muset být trpělivější. 

Umístění, přístupnost a sítě. To jsou základní parametry, které hrají velkou roli, ať už je vaše nemovitost kdekoliv. On totiž i kdejaký sklad na samotě jde přeměnit na prémiové svatební místo. Hledejte proto příležitosti i nájemce, potažmo kupce, s vizí. Ať už ta vaše bude jakákoliv, myslete na dopravní dostupnost a možnosti parkování, protože právě to může významně ovlivnit atraktivitu prostoru.

Ať se třpytí!

Stav prostoru je další klíčová věc. Než se pustíte do inzerce pronájmu, pokuste se nemovitost uvést do co nejlepšího stavu a rozhodně se ujistěte, že splňuje všechny bezpečnostní normy a regulace. 

Nevíte si rady? Nechcete do něčeho takového investovat svůj cenný čas? Mrkněte, jak funguje Garancenajmu.cz. To, co je pro mnohé starostí, je naším řemeslem. 🙂

Kolik to bude stát?

Když je vše připravené, přichází na řadu úvaha o tom, jak vysoké nájemné budete za daný nebytový prostor požadovat. Udělejte si minimálně základní analýzu trhu a zjistěte, v jakých cenových hladinách se pronájem podobného nebytového prostoru, ideálně ve vašem okolí, pohybuje. 

Nezapomeňte zohlednit nejen lokaci a stav nemovitosti, ale i další výdaje, které s sebou pronájem přináší – údržba, energie a další provozní náklady. Cena by měla být především realistická. A to právě bývá jeden z největších oříšků. Můžete mít nějakou představu a vysněnou částku, ale odpověď z trhu bude úplně jinde. 

Určitě si také rozmyslete, jak vysokou zálohu (kauci) budete požadovat. V případě pronájmu bytu nebo domu je kauce většinou rovna jednomu měsíčnímu nájmu, v případě luxusnějších nemovitostí pak dvěma. Co se týče komerčních prostor, je to na vašem uvážení – jak vysoké škody mohou v tom konkrétním prostoru vzniknout? Nebojte se případně poradit s někým zkušeným, ať neprohloupíte. 

Je na čase oslovit ty správné lidi

Vše nachystáno, na řadu přichází marketingová strategie. Jak se lidé dozví, že máte k dispozici takový prostor? Musíte jim to dát efektivně vědět. 

Kvalitní fotografie, poutavé video, zajímavý popis bez gramatických chyb, to je už dnes naprostá samozřejmost. Využijte pak dostupné online platformy, jako jsou sociální sítě a profesionální realitní portály. Pokuste se zamyslet nad tím, kde se může pohybovat vaše cílová skupina a kde by si mohl vaší nabídky všimnout ten správný člověk. On totiž vůbec nemusí být třeba na Instagramu, nemusí projíždět Sreality… Ale třeba na LinkedInu, tam být může! Zvažte pečlivě všechny možnosti.

Pořádek dělá přátele

Než se vám podaří natrefit na toho vhodného člověka, věnujte čas přípravě nájemní smlouvy. Je to základní a zcela stěžejní dokument, který definuje podmínky a shrnuje fakta. Měl by obsahovat délku nájmu, výši nájemného, platební podmínky, informace o kauci, pravidla pro údržbu a opravy a další práva a povinnosti obou stran. 

V případě nebytového prostoru můžete mít navíc i specifické požadavky na to, co s daným prostorem nájemník dělat může a nemůže, co na místě může a nemůže skladovat a podobně. Určitě vám doporučujeme, aby smlouvu připravil právník, který má zkušenosti s realitním právem. Jednak proto, aby bylo vše v souladu s aktuálními zákony a předpisy (například co se týče hluku), ale abyste i měli dobrý kontakt v případě, že se něco pokazí. Můžete totiž narazit na problémového nájemníka.

Dejte si záležet

Smlouva nachystaná, zájemci natěšení a přichází den D. Prohlídky. Dejte si záležet na prezentaci prostoru, buďte připravení na zvídavé dotazy a zároveň se ptejte i vy! Prověřit si nájemníka je velmi totiž důležité. První dojem je jedna věc, ale co když se jen hezky usmívá a přitom je v exekuci? Co když už má za sebou nějaké problémy? Nebojte se ptát a zjišťovat.

Klíče připravit a je to!

Pokud jste až tady, tak gratulujeme! Našli jste ideálního nájemníka, smlouva je podepsaná a teď už nezbývá než prostor předat. Mějte nachystaný předávací protokol, kde bude zaznamenaný stav nemovitosti (případně i elektroměru, vodoměru apod.) v době předání. Je také důležité udržovat dobré vztahy s nájemníkem a pravidelně komunikovat, abyste předešli případným větším problémům.
Pronájem nebytového prostoru může být úžasná příležitost. Není to ale jen tak, takže pokud potřebujete pomoct, velice rádi vaši situaci zkonzultujeme. Jsme Garancenajmu.cz a vaše nemovitost je naším řemeslem. 🙂

Pronájem chat je v posledních letech populární variantou pro spoustu lidí, kteří si chtějí užít volný čas v prostředí nabízejícím prostor k relaxaci nebo realizaci jejich koníčků. Někdo touží „vytáhnout paty“ z města, jiný potřebuje prostor na svoje kutilství, další žije v bytě a jednoduše mu chybí kousek zeleně. Důvodů je nespočet a možností také. 🙂 

Kde se vzala popularita chat?

Možná vás překvapí, a možná ani ne, že historie chatařství sahá až do konce 19. století. Tento fenomén má svoje kořeny především tady u nás v Evropě a postupně se rozšířil do mnoha dalších částí světa.

Chatařství v moderním smyslu slova vzniklo zhruba v době průmyslové revoluce, kdy se lidé začali stěhovat do měst a vznikla potřeba uniknout z ruchu a znečištění městského prostředí. Malé venkovské domky nebo chaty nabízely možnost strávit čas v přírodě a regenerovat síly. V tehdejším Československu se chataření stalo populárním zejména ve 20. století. V dobách minulého režimu bylo navíc chataření jednou z mála dostupných forem rekreace pro širokou veřejnost, protože nebylo nijak omezené politickými restrikcemi.

Chataření se tedy vyvinulo z potřeby uniknout z městského prostředí a snahy najít kousek „něčeho jiného“. A z množství chatiček tak trochu benefitujeme dodnes. 🙂

Chatám pomohla pandemie

Určitě vás nepřekvapí, že obrovský boom zapříčinil i nedávný COVID-19. Situace s pandemií způsobila, že mnoho lidí hledalo možnosti odpočinku v bezpečném prostředí a zároveň se vyhýbali přeplněným turistickým destinacím nebo masovým ubytovacím zařízením. Pronájem chaty jim nabídl soukromí a klid, bez nutnosti sdílet prostor s dalšími hosty. 

Svoji roli určitě sehrála i změna pracovního stylu a rozšíření možnosti home officu. Sice už se teď ukazuje, že se firmy vracejí k původním požadavkům a je nezbytné do kanceláří chodit, ale pořád se najdou takové, které hybridní režim umožňují. Pokud tedy uvažujete o dlouhodobém pronájmu chaty a máte zároveň možnost pracovat pravidelně z domu, je tohle skvělá příležitost. Takový výhled do lesa, na louku nebo nějakou vodní plochu, to musí nutně zvyšovat pracovní nasazení. 🙂 

Za pěkné se platí

Kupní cena chat bývá často našponovaná, a to přesně z důvodů, jaké jsme popsali výše. Na trhu není nijak obrovské množství tohoto typu nemovitostí, které jsou navíc v pěkném stavu a v dobré lokalitě. Proto si majitelé mohou dovolit cenu šroubovat, především v případě prodeje. 

Ne každý majitel se chce ale svojí nemovitosti vzdát. Má plány na stáří, citovou vazbu, čeká na změnu životní situace a podobně. Právě v tu chvíli se nabízí chatu pronajmout. Místo toho, aby nečinně stála, může vydělávat. A veřte, že se najde spousta zájemců, kteří si chatu rádi pronajmou a najdou tak prostor k odpočinku, který ale zároveň můžou poměrně snadno opustit, pokud se jejich možnosti změní.

Výhody a nevýhody pronájmu chaty

Dlouhodobý pronájem chaty má své výhody i nevýhody, stejně jako asi všechno. 🙂 

Nespornou výhodou dlouhodobého pronájmu chaty je, že nájemníkům umožní zažít domácí pohodu. Místo různých ubytovacích zařízení a neustálého balení a rozbalování budou mít svou vlastní chalupu, kterou si případně i můžou zařídit podle svého vkusu.

U dlouhodobého pronájmu chaty se také můžete dostat k výhodnějším cenám, majitelé chat často nabízejí slevy pro dlouhodobé nájemníky. Někteří dokonce časem svolí k prodeji na lepší cenu.

No a jak už to bývá u každého rozhodnutí, i u dlouhodobého pronájmu chaty najdeme několik nevýhod:

• Fixní závazek – s dlouhodobým pronájmem chaty obvykle uzavíráte smlouvu na delší dobu, což znamená, že se vážete nějakým povinnostem. Pokud se změní vaše plány nebo situace, nemusíte mít takovou flexibilitu, kterou byste měli například při krátkodobém pronájmu. Proto si dávejte pozor, jak bude případná smlouva postavená.
• Odpovědnost za údržbu: V dlouhodobém pronájmu chaty je zpravidla nájemník zodpovědný za údržbu a opravy, což může být finančně i časově náročné. Je třeba zvážit, jestli jste ochotni a schopni se o chatu starat i v případě nečekaných událostí.

Dlouhodobý pronájem chaty je určitě extrémně zajímavá příležitost, rozhodně je ale dobré zvážit všechna pro a proti. Držíme palce! 🙂

Pronájem bytu, domu nebo komerčního prostoru je určitě dobrou investicí. Je ale důležité vědět, jaké máte jako pronajímatel povinnosti. Pojďme se nyní podívat na to, jaká pravidla platí v oblasti daní a DPH. V tomto článku se mrkneme na ty základní a nejčastější otázky, které pronajímatelé v souvislosti s daněmi a pronájmem mají.

Pronájem nemovitosti je oblíbenou formou investice, která může výrazně přispět k vašemu finančnímu portfoliu. Určitě to ale není jen tak. Co vás čeká z hlediska daní?

Musím platit daně z příjmu z pronájmu?

Ano! 🙂 Příjem z pronájmu je v České republice považovaný za příjem ze samostatné činnosti a podléhá proto dani z příjmu. Je už pak jedno, jestli tento příjem pochází z pronájmu bytu, domu, komerčních nebo průmyslových prostor. Nezáleží ani na tom, zda jste fyzická nebo právnická osoba. Povinnost je pro všechny stejná.

Výpočet daně z pronájmu nemovitosti je poměrně jednoduchý a závisí na příjmech, které jste získali za uplynulý rok. Čistý příjem z pronájmu je rozhodující – nezapočítávejte do něj platby za energie a služby jako například opravy, údržbu a pojištění nemovitosti.

V některých případech můžete dokonce získat úlevy z daní z příjmu z pronájmu nemovitosti. Například v některých zemích jsou od daně odpočítávané výdaje spojené s energetickou účinností, existují také různé programy, které podporují pronajímatele nemovitostí a mohou mít vliv na daňové povinnosti, ale je to velmi individuální. Proto se vždy raďte se zkušeným daňovým poradcem, účetním nebo makléřem. 

Jak se daň vypočítává?

Existují dva způsoby výpočtu, a to jsou následující:

• Reálné výdaje: Započítejte všechny náklady spojené s pronájmem. Sem můžete zahrnout daň z nemovitosti, poplatky realitní kanceláři, náklady na nábytek, pojištění bytu, rekonstrukce apod. Mějte na paměti, že musíte mít doklady ke všem výdajům. Při kontrolách můžete být požádáni o účtenky až 3 roky zpětně a při vykázání daňové ztráty dokonce 8 let zpětně. Odpisy nemovitosti se však nepočítají, což platí pouze pro firmy, které mají nemovitost ve svém majetku.
• Paušální výdaje: Pokud se rozhodnete pro paušální výdaje, je to jednodušší. Stačí odečíst 30 % z příjmů, maximálně však 600 000 Kč.

Představte si, že vyděláte z pronájmu 100 000 Kč a uplatňujete paušální výdaje ve výši 30 % (30 000 Kč). Daň pak vypočítáte následovně:

• 100 000 - 30 000 = 70 000 Kč (základ daně)
• 15 % z 70 000 Kč = 10 500 Kč (daň)

Pamatujte si ale, že pokud vyděláte více než 48násobek průměrné mzdy (1 867 728 Kč pro rok 2022, 1 935 552 Kč pro rok 2023), částka nad tuto hranici je zdaněna sazbou 23 %. Do této částky se započítávají všechny vaše příjmy, včetně mzdy a příjmu z pronájmu.

Jaký je rozdíl mezi DPH a daní z příjmu v případě pronájmu?

V tomto případě je to maličko složitější. Téma nájmu nemovitých věcí z hlediska DPH upravuje § 56a zákona o DPH (dále jen „ZDPH“). Nájem nemovitých věcí je chápán jako poskytnutí služby podle § 14 odst. 1 ZDPH a v souladu s prvním odstavcem uvedeného ustanovení § 56a je nájem nemovitých věcí až na několik výjimek osvobozen od daně.

Osvobození se ale netýká:

• krátkodobého nájmu nemovité věci
• poskytnutí ubytovacích služeb, které odpovídají číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA 55 ve znění platném k 1. lednu 2008
• nájmu prostor a míst k parkování vozidel
• nájmu bezpečnostních schránek
• nájmu strojů nebo jiných upevněných zařízení

Konkrétní případ vždy řešte se zkušeným účetním. Dá se do toho slušně zamotat. 🙂

Daně a krátkodobý pronájem (Airbnb a podobné platformy)

Pojďme si nejprve vysvětlit, co podle české legislativy znamená krátkodobý pronájem. Zákon nevymezuje přesnou dobu, po kterou je nájem ještě považován za krátkodobý, ale upravuje jeho účel.

• Jako krátkodobý se chápe pronájem nabízený za jiným účelem než uspokojení potřeby bydlení. Krátkodobý pronájem tedy mohou využít například zaměstnanci jedoucí na služební cestu nebo turisté. 

A co ty daně? Pokud pronajímáte byt krátkodobě přes Airbnb nebo jinou podobnou platformu, stále musíte zaplatit daně z příjmu, protože se jedná o zisk. Příjmy z krátkodobého pronájmu se daní podle §7 zákona o daních z příjmu jako příjmy ze samostatné výdělečné činnosti a můžete na ně uplatnit 60% paušální náklady, nebo sledovat reálné náklady na ubytování.

Aby se v tom čert vyznal, že? Pronájem bytu může být někdy oříšek, takže pokud se vám nechce do této problematiky zabředávat a plýtvat svým časem, Garancenajmu.cz by mohlo být to pravé řešení.

Pronájem nemovitosti rozhodně může být dobrý podnikatelský záměr, ale je třeba mít na paměti všechny povinnosti. Nebuďte nedbalí, pravidelně plňte vše potřebné, dodržujte lhůty. A všechno bude klapat bez chybičky. 🙂

Asi už tušíte, že pronájem družstevního bytu bude v lecčem složitější než pronájem soukromého bytu, protože existují určitá pravidla a omezení stanovená družstvem. Hledáte informace a užitečné tipy, které vám celý postup nastíní? Pak jste tu správně. 🙂

Pronájem družstevního bytu je procesem, který má svoje specifika a je dobré s nimi počítat. Aby všechno proběhlo hladce, máme pro vás malého průvodce, jak krok za krokem pronajmout družstevní byt bez zbytečných komplikací a vrásek.

1. Zkontrolujte stanovy družstva

Než se rozhodnete vyvěsit inzerát a pronajmout byt, je důležité zjistit, zda vám to vaše bytové družstvo vůbec dovoluje. V některých družstvech totiž může být pronájem omezený nebo dokonce úplně zakázaný. Stanovy určují podmínky pro pronájem bytu a mohou obsahovat limitace jako například maximální dobu pronájmu, povoleného počtu nájemníků nebo specifických pravidel pro výběr nájemníků. 

2. Kontaktujte družstvo

Dalším důležitým krokem je informovat družstvo o plánovaném pronájmu. V některých případech je třeba získat souhlas předem, v jiných postačí pouhé oznámení. 

Družstvo má obvykle právo schválit nájemníka a může požadovat doložení potřebných dokumentů, jako je životopis, pracovní smlouva nebo výpisy z účtu. Družstvo také může vyžadovat podpis nájemní smlouvy, která musí být ve shodě se stanovami. 

Může se stát, že vám bude družstvo takzvaně „házet klacky pod nohy“. I když se s tím v dnešní době už setkáváme minimálně, pořád takové spory osobně známe. Pokud potřebujete v těchto otázkách poradit a zjistit, jaké jsou možnosti, můžete se na nás obrátit. 

3. Nachystejte nájemní smlouvu

Máte od družstva souhlas? Pak nezbývá než připravit smlouvu. Ta je klíčovým dokumentem u jakéhokoliv typu pronájmu, v případě družstevního bytu se ale zavazujete plnit stanovy družstva, a tak to nemůž být jen nějak papír sepsaný na koleni.

Smlouva by měla obsahovat veškerá důležitá ustanovení – výši nájmu, dobu trvání nájemního vztahu, povinnosti a práva obou stran a další relevantní podmínky družstva. Je určitě dobré si v tomto případě nechat poradit od právníka, aby smlouva byla správně a komplexně vypracovaná a ušetřili jste si případné budoucí nepříjemnosti.

Určitě také mějte nachystaný protokol. Při předání bytu nájemníkovi je velmi užitečné sepsat předávací protokol, ve kterém detailně popíšete stav bytu a vybavení, někdy je vhodné mít i fotodokumentaci. Díky tomu nebude nikdy do budoucna pochyb o tom, v jakém stavu jste byt nájemníkovi svěřovali a případné spory budete mít dobře pojištěné.

4. Je třeba sekat latinu

Když je nájemník problémový, může si na vás družstvo došlápnout. A to je nepříjemná, zbytečná komplikace. Věnujte proto opravdu velkou pozornost tomu, koho si za nájemníka vybíráte. Je spousta možností, jak si ho předem ověřit, tak si na tom dejte záležet.

Je pak extrémně důležité dodržovat všechna pravidla a podmínky stanovené družstvem. Není to totiž případně jen váš problém, ale o malér si koledujete i u všech sousedů. Samozřejmostí je tedy placení nájmu včas, respektování práv sousedů a dodržování všech dalších ustanovení, ale zároveň slušné chování a klidná povaha nájemců.

5. Pojištění

Jako majitel družstevního bytu (nejenom) je rozhodně také vhodné se informovat o možnostech pojištění domácnosti. Existuje spousta typů pojištění majetku, které vás může chránit před různými riziky spojenými s pronájmem bytu, jako jsou požáry, povodně, ztráta nájmu nebo jiné škody. 

Tohle určitě nepodceňujte, protože zákon schválnosti říká, že pokud pojištění budete, nic se nestane. Ale jakmile si řeknete, že to nemá smysl, bude se vám náramně hodit. 🙂

Pronájem družstevního bytu určitě zvládnete

Pronajímání je rozhodně zajímavou možností pro získání dalších příjmů, nicméně je důležité stále mít na paměti omezení a pravidla stanovená družstvem. Může to být výzva, ale s dobrou přípravou a znalostí procesu bude vše o dost snazší. Vždy dbejte na správnou komunikaci s nájemníkem i družstvem a snažte se předcházet případným konfliktům.

S pronájmem nemovitosti se pojí spousta administrativních povinností. Jednou z těch klíčových a velmi důležitých je přepis energií. Ať už se jedná o elektřinu, plyn nebo vodu, vždy byste si měli být jistí, jak postupovat a že bude vše udělané správně. Jak tedy na to? 

Přepis energií v pronájmu může působit trochu jako strašák. Smlouvy, čísla, řešení s dodavateli, termíny… Proto je určitě dobré vědět, co vás čeká a nemine, a to ještě před tím, než dojde na samotné řešení. 

Berte prosím na vědomí, že níže uvedené informace se můžou u zrovna vašeho případu maličko lišit, protože co si budeme povídat – některé nemovitosti mají svá specifika, někdy chce majitel něco obstarat přepisem a něco zase vyúčtovávat osobně. Jednoduše mějte na paměti, že vám v článku popisujeme obecně platné postupy. A když budete případně potřebovat poradit, můžete se na nás obrátit. 🙂 

Přepis plynu na nového nájemníka

V případě plynu musíte nejprve kontaktovat poskytovatele/dodavatele a informovat ho o změně. Dodavatel vám následně poskytne potřebné informace o tom, jak postupovat dál. Obvykle bude požadovat nájemní smlouvu a doklad totožnosti nového odběratele, případně také vyplnění příslušného formuláře. 

Samotný proces přepisu plynu zabere několik pracovních dnů, takže si to dobře promyslete, ať vám vše časově vyjde.

Přepis elektřiny

Podobně jako u plynu je důležité přepsat také elektřinu. Nový nájemník zpravidla platí přímo dodavateli a postup je poměrně totožný. Zahrnuje kontaktování elektrárenské společnosti, vyplnění formuláře a předložení kopie nájemní smlouvy. 

A jak dlouho takový přepis elektřiny trvá? Počítejte opět s tím, že přepis potrvá několik pracovních dnů. Většinou je možné začít vše řešit ještě před nastěhováním a poskytovateli jen upřesnit, od jakého data má dojít ke změně. 

V některých případech navc může být nutné i osobní setkání se zástupcem dodavatele, abyste podepsali potřebné dokumenty. Často se to ale v dnešní době už řeší přes datovou schránku nebo elektronickým podpisem.

Přepis vody

Voda je další nezbytnou službou, kterou je zpravidla třeba přepsat při změně bydliště. Přepis vody je obvykle rychlý a snadný proces, ale stejně jako u energií je důležité mít všechny potřebné dokumenty. V některých případech může majitel nemovitosti preferovat, aby účet za vodu zůstal na jeho jméně s tím, že se náklady poté přesunou na nájemníka v rámci plateb.

Celý proces přepisu vody na nového nájemníka závisí na konkrétních podmínkách a postupech dané vodárenské společnosti. Obvykle se jedná o podání žádosti o přepis a o splacení případných poplatků. Přepis vody by měl opět proběhnout včas, aby nový nájemník neměl žádné nepříjemnosti při používání vodovodního systému. Dejte si proto i v tomto případě časovou rezervu.

Shrnutí

Možná se vám do toho nechce, ale vězte, že přepis plynu, elektřiny a vody je velmi dobré provést, abyste se vyhnuli potenciálním problémům a nepříjemnostem. Přeci jen budete mít reálnou spotřebu víc pod kontrolou, a to za těch pár administrativních obstrukcí určitě stojí. 🙂 Co si tedy zapamatovat? Naplánovat vše z hlediska času a kontaktovat příslušné dodavatele energií + vodárnu. Držíme palce!

Máte nemovitost a uvažujete o jejím pronájmu? Kromě všech obvyklých starostí, které se s pronájmem nemovitosti pojí, je velmi důležité nastudovat si daňové povinnosti. Nemusíte už dál „googlit“ a složitě lepit informace z různých zdrojů – vše jsme pro vás přehledně sepsali do tohoto článku. Pojďme na to!

Daň z příjmu z pronájmu nemovitosti

Daň z příjmu z pronájmu nemovitosti je částka, kterou je vždy nutné si hlídat a zaplatit. Každá koruna, kterou získáte z pronájmu nemovitosti – ať už je to byt, rodinný dům, kancelářský prostor či jakýkoli jiný druh nemovitosti – je považována za váš příjem, na který se vztahují daňové povinnosti a nutnost vše zohlednit koncem března v daňovém přiznání. 

• Jste zaměstnanec a za pronájmem jste si v roce 2022 vydělali méně než 6 000 Kč (a jiné další vedlejší příjmy nemáte)? Pak nemusíte přiznání řešit a daň z příjmu z pronájmu neodvádíte. 

POZOR ALE! V roce 2023 se limit zvyšuje z 6 000 Kč na 20 000 Kč, tak na to na jaře roku 2024 nezapomeňte. 

• Pokud jste OSVČ nebo zaměstnanec a v roce 2022 jste si mimo zaměstnání vydělali více než 6 000 Kč (včetně příjmů z pronájmu), musíte přiznání podat. 
• Daňové přiznání se týká i těch, kdo pronajímají jen část nemovitosti – ať už místnost nebo třeba celé jedno patro.

A kolik na dani zaplatíte? Sečtěte, kolik jste v minulém roce na pronájmu vydělali. Zahrňte čistý příjem z pronájmu a platby za energie. Od toho odečtete výdaje, a to buď podle těch reálných výsledků nebo paušálem. 

• Při reálných výdajích spočítejte všechny náklady spojené s pronájmem – daň z nemovitosti, náklady na nábytek, pojištění bytu nebo opravy. Od všeho ale musíte mít doklad. Případná kontrola po vás může chtít účtenky minimálně až 3 roky zpětně.
• Doporučujeme vést si podrobnou evidenci o všech takových nákladech, protože mohou významně snížit částku, ze které budete muset platit daň. A to není k zahození! Při podávání přehledu si ale určitě nemusíte na vše vzpomenout.
• Pokud se rozhodnete pro paušální výdaje, stačí od všech příjmů odečíst 30 %, maximálně ale 600 000 Kč.

Při odečtení výdajů od příjmů vám zůstane základ daně. Z toho pak jako fyzická osoba zaplatíte 15% daň. Pokud se vám daří a vydělali byste víc jak 48násobek průměrné mzdy (za rok 2023 je to 1 935 552 Kč), částku nad touto hranicí daníte sazbou 23 %. 

V případě, že si nejste něčím jistí nebo se vám jednoduše nechce studovat a hlídat všechna pravidla, konzultujte vše s daňovým poradcem či účetním. Ten dokáže ohlídat vše potřebné a ušetřit vám případné nepříjemnosti. Za nesprávné či neúplné vyplnění daňového přiznání totiž hrozí sankce a nepříjemnosti s Finančním úřadem. Proto je dobré věnovat náležitou pozornost všem detailům a ujistit se, že je vše správně a včas vyřešené. Účetní nebo daňový poradce vám také může pomoci optimalizovat vaše daňové zatížení a poradit, jak nejlépe využít všechny dostupné daňové výhody.

Nechcete se s těmito záležitostmi zdržovat ani na sekundu? Bojíte se, zda všechno zvládnete? Rádi pomůžeme a vše zařídíme za vás, od toho je tu Garance nájmu.   

Krátkodobý pronájem a daně. Je tam nějaké specifikum?

Krátkodobý pronájem je kapitola sama o sobě a zaslouží si vlastní prostor. Jdeme na to! 

Tento typ pronájmu, spojený například s platformami jako je Airbnb, Bezkempu.cz nebo Booking.com, je v posledních letech stále populárnějším způsobem, jak těžit z vlastnictví nemovitosti. 💰 Rozhodně může být finančně atraktivní, nese s sebou ale řadu „specialit“. 

Klasický pronájem se týká zajištění základních služeb, zatímco ubytovací služba může zahrnovat doplňkové služby a je zdaněna jako příjem ze samostatné činnosti. Při nesprávném zdanění krátkodobého pronájmu může úřad vyžadovat dodatečné přiznání a potenciální pokuty, tak opatrně na to! 

Co se týče DPH, neplátci DPH musí dbát na to, aby nepřekročili obrat dvou milionů korun za 12 měsíců. Navíc, pokud jste se rozhodli pronajímat nemovitost krátkodobě, můžou se objevit také některé další administrativní povinnosti, jako je registrace k místnímu úřadu či získání potřebných povolení. A samozřejmě také sousedi mohou mít z vaší podnikatelské činnosti velké vrásky na čele a umí také pořádně zatopit. Vše si proto řádně promyslete!

Nově také vstoupila v platnost směrnice DAC7, kdy jsou výše zmíněné platformy (a další takové) povinné sdílet data o pronajímatelích s finančním úřadem.

• DAC7 je směrnice Evropské unie o mezinárodní spolupráci, která ovlivňuje provozovatele platforem umožňujících prodej zboží a vybraných služeb (poskytnutí nemovitostí, dopravního prostředku či nějakou formu osobní služby) přes jejich webové rozhraní. 
• Týká se primárně provozovatelů platforem, zbystřit musí ale i prodejci. Platformy totiž mohou vyžadovat spolupráci, ale především budou informace o obchodech a tržbách (tedy o vás) poskytovat správci daně.
• Cílem je, aby měly úřady jistotu, že probíhá řádné zdanění z hlediska všech daní. 
• Sběr dat začal už 1. 1. 2023, první report se pak podává v lednu 2024. Není proto čas ztrácet čas! 

Tohle jsou základní informace o nové směrnici, určitě se ale vzhledem ke komplexnosti informujte u účetního nebo daňového poradce. 

Nenechte nic náhodě

Sledujte aktuální sazby, nařízení a podmínky, protože se často mění. A chyby se vám můžou nepěkně prodražit. Pronájem nemovitostí může být skvělým způsobem, jak získat zajímavý příjem, ale je důležité dbát na všechny formality. Pokud byste chtěli pomoct, stačí se nám ozvat. Držíme palce!

Vstoupíme-li do světa nájemních smluv, často se setkáváme s řadou otázek a nejasností. Jednou z nich může být i to, jak správně vypovědět nájemní smlouvu. Možná byste se divili, ale v praxi jsme se už setkali s případy, kdy nájemník odmítal byt opustit a byl dokonce v právu, protože smlouva nebyla správně postavená. Takové nepříjemnosti řešit určitě nechcete. Proto vám přinášíme takový malý tahák, který vás provede celým tématem a připraví na možné scénáře.

Co je výpověď nájemní smlouvy a proč je důležitá

Encyklopedicky řečeno – výpověď nájemní smlouvy je základním nástrojem, který umožňuje nájemníkovi či pronajímateli ukončit existující nájemní vztah. Ale co vlastně v praxi stojí za touto právní formulací? Proč bychom měli v určitých situacích sáhnout po výpovědi a kdy je to vhodné?

Může se zdát, že výpověď je jednoduchým opuštěním nájmu, někdy možná dokonce unáhleným rozhodnutím v reakci na konflikt nebo nespokojenost. Ve skutečnosti je ale výpověď nájemní smlouvy komplexním procesem, který má svoje opodstatnění a vyžaduje pečlivou přípravu.

Někdo můžete podávat výpověď z nájmu kvůli stěhování, jinému pronajímaná nemovitost může přestat vyhovovat nebo se u nájemce změní finanční situace. Výpověď ale může vycházet i z neshod mezi nájemníkem a pronajímatelem. Konflikty týkající se údržby, pravidelných plateb nájmu, dodržování domovního řádu nebo dalších podmínek smlouvy mohou vést k tomu, že jedna ze stran považuje za nejlepší vztah pronajímatel-nájemce ukončit. A to nemusí být vždy zrovna příjemné.

Když selže „obyčejná“ gentlemanská domluva, vázne komunikace, mediace nebo hledání kompromisu, kdy si vyjdou vstříc obě strany, pak se výpověď stává jedinou rozumnou volbou, která je zároveň krytá právně.

Mýty o výpovědi nájemní smlouvy na dobu určitou

Nájemní smlouva na dobu určitou, často uzavřená na období jednoho roku, představuje specifický typ smluvního vztahu mezi nájemníkem a pronajímatelem. A mnohdy se kolem ní vytváří řada mýtů a nejasností, které mohou vést k nepříjemným situacím. O co jde?

• Mýtus 1: Nájemní smlouvu na dobu určitou nelze předčasně vypovědět – Ačkoli má nájemní smlouva na dobu určitou jasně stanovený termín ukončení, existují situace, kdy je možné ji předčasně vypovědět. Důvody mohou zahrnovat závažné porušení smlouvy jednou ze stran, zdravotní problémy nebo mimořádné okolnosti. Důležité je však dodržovat všechny právní postupy a informovat druhou stranu v předstihu.
• Mýtus 2: Výpovědní lhůta je u smlouvy na dobu určitou vždy stejná – Výpovědní lhůta může být různá a závisí na konkrétních podmínkách smlouvy. V některých smlouvách je být lhůta kratší, v jiných delší. Důležité je důkladně si smlouvu přečíst.
• Mýtus 3: Výpověď nájemní smlouvy na dobu určitou je automatickým důvodem k zaplacení odškodnění – Ne vždy. Může sice existovat riziko odškodnění, závisí to ale opět na specifikách smlouvy a důvodech výpovědi. V některých případech může být odškodnění vyloučeno nebo alespoň minimalizováno.
• Mýtus 4: Pronajímatel nemůže vypovědět nájemní smlouvu na dobu určitou bez vážného důvodu – I když většina pronajímatelů preferuje stabilní nájemní vztah, mohou existovat situace, kdy je výpověď z jejich strany oprávněná a v souladu se smlouvou. Příkladem může být závažné porušení podmínek smlouvy ze strany nájemníka.

Doporučili bychom, abyste se před podáním výpovědi z nájemní smlouvy na dobu určitou poradili s právníkem nebo zkušeným makléřem. Možná nenarazíte na žádný zádrhel, ale vždy je lepší mít 100% jistotu a předejít nepříjemným situacím.

Praktické tipy, jak napsat výpověď nájemní smlouvy

Může se zdát, že stačí sepsat několik řádků o tom, že končíte nájem a je hotovo. Realita je ale o kousek složitější. Aby byla výpověď platná a bezproblémová, je důležité postupovat správně a právně. 🙂 Tady je několik praktických tipů:

• Ujistěte se, že máte jasný důvod: Ačkoli nemusíte vždy uvádět důvod výpovědi, je dobré si jej vyjasnit. Ať už je to kvůli změně bydliště, finančním důvodům nebo nespokojenosti.
• Dodržujte formální rámec: Výpověď by měla obsahovat všechny základní údaje – jméno, adresu, datum a to, kterou nájemní smlouvu vypovídáte. Uveďte datum uzavření smlouvy a její referenční číslo, pokud existuje.
• Výpovědní lhůta je klíčová: Ve většině nájemních smluv je stanovena výpovědní lhůta. Je důležité si ji přečíst a dodržet.
• Kontaktní informace: Na konci výpovědi uveďte svoje telefonní číslo a e-mail. V případě, že by nájemník či pronajímatel (záleží, kdo tento blog čte 🙂) potřeboval vyjasnit některé detaily, má možnost vás snadno kontaktovat.
• Podpis je nezbytnost: Bez vašeho podpisu nebude výpověď platná. Ujistěte se, že výpověď podepíšete a je to váš aktuální podpis, který odpovídá tomu na dokladech.
• Ověřte si pravopis: Gramatické a pravopisné chyby mohou působit neprofesionálně. Důkladně si proto výpověď přečtěte nebo ji nechte zkontrolovat někým jiným.
• Odeslání výpovědi: Ideální je výpověď odeslat doporučeně. Tím získáte jistotu, že pronajímatel výpověď skutečně obdržel.
• Konzultace s odborníkem: Pokud si nejste jisti, jak přesně má výpověď vypadat nebo jaká jsou vaše práva a povinnosti, neváhejte se obrátit na právníka či realitního makléře.
• Ponechte si kopii: Vždy si udělejte kopii. V případě sporu nebo nejasností budete mít důkaz, co bylo napsáno a kdy bylo odesláno.

Postup při vypovězení nájemní smlouvy na dobu neurčitou

Nájemní smlouva na dobu neurčitou, jak již název napovídá, nemá stanovený konec. Proto je postup při jejím vypovězení maličko odlišný od smlouvy na dobu určitou. Jak tedy správně a bez problémů ukončit takovou smlouvu? Podívejme se na to krok za krokem:

• Přezkoumání smlouvy: Před tím, než se pustíte do vypovězení, důkladně si prostudujte nájemní smlouvu. Hledejte konkrétní články týkající se výpovědních lhůt a podmínek ukončení. U smluv na dobu neurčitou může být výpovědní lhůta stanovena různě, často se pohybuje až kolem 3 měsíců.
• Vytvoření písemné výpovědi: Stejně jako u jakékoliv jiné výpovědi, i zde je nutné mít vše písemně. Výpověď by měla obsahovat důležité informace, jako jsou vaše údaje, údaje pronajímatele/nájemce, datum vypovězení a samozřejmě výpovědní důvod. Ano, u nájemní smlouvy na dobu neurčitou je často požadováno uvést důvod vypovězení – od osobních a finančních změn po nespokojenost s bydlením. Důležité je, aby důvod byl formulován jasně a věcně.
• Oznamovací forma: Vypovězení nájemní smlouvy by mělo být odesláno doporučeně.
• Komunikace s pronajímatelem: Ideálně před odesláním výpovědi, ale především poté je důležité s nájemcem/pronajímatelem komunikovat. To pomůže předejít nedorozuměním a zjednodušit celý proces.
• Předání nemovitosti: Po uplynutí výpovědní lhůty je potřeba řádně předat nemovitost pronajímateli. Důkladně prověřte byt nebo dům, zdokumentujte jeho stav a odečtěte energie.
• Konečné vyrovnání: Po předání nemovitosti je vhodné provést konečné vyrovnání všech nákladů. To zahrnuje nejen nájem, ale také energie, služby a případné další poplatky.

Vypovězení nájemní smlouvy na dobu neurčitou může být komplikované. Minimálně z hlediska administrativních úkonů se připravte na to, že to nebude otázka pár minut. 
Pokud máte náročnou práci, věnujete se rodině, máte vlastní plány a ještě do toho máte řešit něco takového, určitě není k zahození oslovit profesionála, který vám se vším pomůže. Není nic snadnějšího než to nechat na někom zkušeném. Třeba na garancenajmu.cz! 🙂

Nájemní smlouva je právní dokument, který upravuje vztah mezi nájemcem a pronajímatelem. Obsahuje podmínky nájmu včetně ceny nájmu, délky trvání, povinností stran a dalších aspektů. Avšak často se stává, že během trvání nájemního vztahu nastanou situace, které vyžadují úpravu původního smluvního předpisu. V takových případech je vhodné vytvořit dodatek k nájemní smlouvě.

Dodatek k nájemní smlouvě je právní dokument, který slouží k upravení, doplnění nebo změně původního smluvního předpisu. Dodatek může obsahovat různé úpravy, mezi nimi například:

• změna ceny nájmu 
• prodloužení doby trvání smlouvy
• rozšíření nebo zmenšení prostoru 
• zavedení nových podmínek
• potřeba provedení stavebních úprav 
• změna účelu využití pronajatého objektu a další

Při tvorbě takového dodatku je důležité myslet na to, aby byl přehledný, srozumitelný a v souladu s právními normami. Obě strany by měly mít možnost se seznámit s návrhem dodatku, diskutovat o něm a případně požadovat změny. Až po vzájemné dohodě obou je na čase dodatek podepsat, čímž se také stává platným. Nebojte se případné pochybnosti konzultovat, ať už s advokátem nebo zkušeným makléřem. 

Co musí obsahovat dodatek k nájemní smlouvě

Dejte si extra pozor na to, aby dodatek neobsahoval chyby a někdo vám pak jeho platnost nezpochybnil. Můžete se tím dostat do nepříjemné situace, která si vyžádá spoustu vašeho času a energie. 

Dodatek by měl vždy obsahovat:

• identifikační údaje obou stran, tedy pronajímatele a nájemce – jméno, příjmení, bydliště nebo sídlo, rodné číslo (popř. datum narození), případně obchodní firmu a IČO u podnikatelů
• označení původní nájemní smlouvy, ke které dodatek vzniká – zde se uvede číslo smlouvy, datum uzavření a v případě potřeby jméno a sídlo nemovitosti, kterou smlouva upravuje
• co se mění – dbejte na to, aby tato sekce byla jasně a srozumitelně sepsaná ve formě konkrétních bodů nebo paragrafů
• podpisy smluvních stran
• platnost dodatku – je vhodné uvést, jakými způsoby a ve které situaci má dodatek vliv na původní nájemní smlouvu, například jestli nahrazuje některé její části, doplňuje ji, či změny mají platnost pouze po dobu určitou

Asi by vás to napadlo, ale pro jistotu ještě zmíníme, že je klíčové, aby byl dodatek v písemné formě. Nestačí mít nějakou komunikaci v e-mailu. 

Příklad z praxe

Jedním z nejčastějších typů dodatků k nájemní smlouvě je prodloužení smlouvy na dobu určitou. Ve většině případů má nájemní smlouva pevně stanovený termín trvání, po kterém automaticky končí. Pokud obě strany chtějí pokračovat v nájmu, mohou vytvořit dodatek k původní smlouvě, který prodlouží trvání na další určitou dobu. V dodatku se obvykle specifikuje nová doba trvání, případně se mohou změnit i další podmínky – například cena nájmu.
Přemýšlíte-li tedy o úpravě podmínek stávající nájemní smlouvy, může být dodatek tou správnou volbou. Nemusíte hned tvořit smlouvu novou. Nezapomeňte ale věnovat dostatečnou pozornost vytváření a formulacím dodatku, ať předejdete případným nepříjemnostem. 🙂