Místo trvalého pobytu není vázané na vlastnictví dané nemovitosti, proto si ho lze zřídit i v nájmu. V podstatě neexistuje možnost, jak tomu mohou pronajímatelé zabránit. Co z těchto skutečností vyplývá a proč téma trvalého bydliště v pronajatém bytě vůbec řešit?
V článku se dozvíte:
- jaký je rozdíl mezi trvalým pobytem a bydlištěm,
- proč mít trvalý pobyt a bydliště totožné,
- zda je možné mít trvalé bydliště v nájmu či podnájmu,
- proč je trvalé bydliště nájemce strašákem pronajímatelů,
- jak nájemci zrušit trvalý pobyt,
- jak předcházet problémům s nájemci.
Trvalé bydliště, nebo trvalý pobyt?
Pojďme si na začátek tyto dva termíny vyjasnit. Zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, uznává pouze termín trvalý pobyt. Podle tohoto zákona jde o adresu pobytu občana v České republice. Termín bydliště upravuje nový občanský zákoník (§ 80) jako místo, kde se člověk zdržuje s úmyslem žít tam trvale. Trvalý pobyt je právní pojem, bydliště faktickou skutečností vyplývající ze soukromého práva. Pojem trvalé bydliště de facto neexistuje, alespoň co se zákonů a práva týká. Nicméně v běžné řeči se toto spojení běžně používá jako synonymum k trvalému pobytu, proto ho najdete i v našem článku – pro snazší pochopení.
Proč mít trvalý pobyt a bydliště stejné
Místo trvalého pobytu a bydliště tedy nemusí být nutně totožné, nicméně pro všechny strany je výhodnější, když tomu tak je. Rezidenti určitě ocení různé „bonusy“, které se k trvalému pobytu vážou. Například:
- rezidentní parkování,
- levnější MHD,
- umístění dětí do místních školek a škol,
- přihlášení k praktickému lékaři,
- volební právo apod.
Nahlašování a odhlašování trvalého pobytu ruku v ruce se změnou bydliště usnadňuje situaci také obcím. Díky přehledu o skutečném počtu obyvatel mohou lépe plánovat a upravovat například kapacity škol a školek nebo svoz odpadu.A abychom si doplnili celkový obrázek, po přihlášení k trvalému pobytu může rezident začít uplatňovat výhody z toho plynoucí, ale začnou pro něho platit také určité povinnosti, jako je například hrazení různých obecních poplatků.
Nahlašování a odhlašování trvalého pobytu ruku v ruce se změnou bydliště usnadňuje situaci také obcím. Díky přehledu o skutečném počtu obyvatel mohou lépe plánovat a upravovat například kapacity škol a školek nebo svoz odpadu.
A abychom si doplnili celkový obrázek, po přihlášení k trvalému pobytu může rezident začít uplatňovat výhody z toho plynoucí, ale začnou pro něho platit také určité povinnosti, jako je například hrazení různých obecních poplatků.
Trvalé bydliště v nájmu – kdy ano, kdy ne
Pro většinu lidí (i obcí) je tedy výhodnější, když se k trvalému pobytu přihlásí v místě, kde se skutečně zdržují, tedy v místě faktického bydliště. A to i v případě pronájmu a podnájmu.
Vzhledem k tomu, že přihlášením se k trvalému pobytu nevznikají rezidentům žádná práva k nemovitostem, ve kterých pobývají, nevidí zákon v tomto kroku žádný problém. Nájemce se k trvalému pobytu může přihlásit i bez souhlasu majitele nemovitosti. Musí však prokázat právo v objektu pobývat, tedy doložit nájemní smlouvu.
Majitel nemovitosti (= pronajímatel) nemůže nájemci trvalý pobyt zakázat. Pokud toto uvede v nájemní smlouvě, jde o neplatnou část a nájemce se tímto ustanovením nemusí řídit.
Je možné mít trvalé bydliště v podnájmu?
Hlavní rozdíl mezi nájmem a podnájmem spočívá v tom, že nájemce uzavírá smlouvu o užívání nemovitosti přímo s majitelem, zatímco podnájemník uzavírá smlouvu s nájemcem. Podnájemní smlouva je přímo závislá na nájemní a souhlasit s ní majitel nemovitosti musí pouze v případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí. V opačném případě může dát nájemce třetí osobě do podnájmu část bytu i bez souhlasu pronajímatele (§ 2274 občanského zákoníku).
Co se týká trvalého pobytu v podnájmu, názory právníků a úřadů se rozcházejí. Zatímco v některých případech není problém trvalý pobyt zapsat na základě smlouvy o podnájmu, jinde musí být doložen výslovný souhlas nájemníka, nebo dokonce majitele. Nicméně zákon o evidenci obyvatel (§ 10, bod 6) hovoří jasně:
- Při nahlášení trvalého pobytu je občan povinen doložit oprávnění k užívání bytu, nebo předložit úředně ověřené písemné potvrzení oprávněné osoby.
Oprávnění k užívání bytu = smlouva o podnájmu včetně nájemní smlouvy, od které se odvíjí.
Oprávněná osoba = osoba, která je oprávněna objekt užívat na základě nájemní smlouvy.
Z toho plyne i odpověď na časté dotazy, zda lze zřídit trvalé bydliště v pronájmu družstevního bytu a za jakých podmínek. Ten, kdo bydlí v družstevním bytě na základě vlastnictví družstevního podílu, je nájemce a na úřadě musí doložit oprávnění k užívání bytu (= nájemní smlouvu). Pokud stanovy družstva nezakazují podnájem, může nájemce užívání bytu postoupit jiné osobě na základě smlouvy o podnájmu a tato osoba si zde může nahlásit trvalé bydliště v souladu s výše uvedeným § 10 zákona o evidenci obyvatel.
Zjistěte, kolik můžete z pronájmu získat
Zajímá vás, jestli pronájem nemovitosti pokryje vaše náklady? Nechte nás to spočítat.
Trvalé bydliště nájemce jako strašák pronajímatelů
Už jsme se zmínili, že z trvalého pobytu neplynou nájemci ani podnájemníkovi žádná práva k obývané nemovitosti. Proč tedy mají majitelé objektů z tohoto kroku obavy? Protože kdyby se daná osoba dostala do exekuce, trvalé bydliště bude první místo, kam se exekutor vydá.
Na nemovitost se exekuce samozřejmě nevztahuje, exekutora však bude zajímat vybavení. Pokud je byt pronajímán včetně spotřebičů nebo nábytku, je v zájmu pronajímatele doložit:
- předávací protokol,
- fotodokumentaci,
- účtenky.
Jedině tak může dokázat, že uvedené vybavení není majetkem nájemce (podnájemníka) a exekutor na něj nemá právo.
Nájemník v exekuci je pořádně nepříjemná záležitost. Zjistěte, jak se této situaci vyhnout, případně co dělat po jejím vzniku.
Zrušení trvalého bydliště v pronájmu
Stejně jako nemůže pronajímatel zřízení trvalého pobytu zakázat, nemůže ho ani jen tak zrušit. Možnost odhlášení nájemníka z trvalého pobytu bez jeho souhlasu také upravuje zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel.
Ke zrušení údaje o místě trvalého pobytu může ohlašovna (obecní úřad a úřad městské části nebo obvodu) přistoupit v těchto případech:
- Zápis byl proveden na základě neplatných nebo nesprávných dokladů a informací.
- Objekt byl odstraněn, zanikl nebo se stal nezpůsobilým k bydlení.
- Zaniklo užívací právo osoby (vypršení nájemní či podnájemní smlouvy) a občan tento objekt dále neužívá.
U bodu c) ohlašovna rozhodne o zrušení jen na návrh vlastníka objektu nebo oprávněné osoby. Navrhovatel je v takovém případě povinen existenci důvodů prokázat.
Vypršení smlouvy se majitelům (případně nájemcům) prokazuje snadno, horší to je v případě, kdy je smlouva stále platná, ale daná osoba už v místě fakticky nepobývá.
Zbavte se problémů s nájemci i podnájemníky
Najít slušného nájemce není nic snadného, natožpak podnájemníka, jehož volbu v některých případech ani nemůžete ovlivnit. Existuje však řešení. Pronajměte nemovitost profesionálnímu nájemci, který podnájemníky dobře prověří a postará se o veškeré právní záležitosti. Z nahlášení trvalého pobytu podnájemníka tak nemusíte mít strach. Zjistěte o profesionálním nájemci vše potřebné.
Nikdo nechce ve své nemovitosti problémového nájemníka. V případě jeho exekuce vám jako pronajímateli hrozí v lepším případě, že přestane platit nájem, v tom horším, že do vaší nemovitosti vtrhne exekutor. Připravili jsme pro vás přehledný návod, jak se této situaci vyhnout, případně co dělat po jejím vzniku.
- Minimalizujte riziko nájemníka v exekuci prevencí
- Jistěte se kaucí a předávacím protokolem
- Neusněte na vavřínech a prověřujte
- Nájemník s exekucí. Co teď?!
- Jak se vyhnout problémům s nájemníkem v exekuci
Minimalizujte riziko nájemníka v exekuci prevencí
Při výběru nájemníka buďte velice pečliví. Se zájemci si popovídejte, zeptejte se na zaměstnání, předchozí bydlení, důvod stěhování. Nemějte strach požadovat například referenci od zaměstnavatele, potvrzení o bezdlužnosti nebo výpis z registru neplatičů.
Ověřte si také dosavadní adresu zájemce. Lidé s finančními problémy mají velmi často trvalé bydliště hlášené na městském nebo obecním úřadu.
Nejjistější je prověřit si zájemce sami ve veřejných evidencích. Seznamy dlužníků zveřejňují například pojišťovny, vás by ale měla zajímat zejména centrální evidence exekucí. Vyhledávat zde můžete podle různých údajů:
- jméno a datum narození,
- jméno a adresa,
- rodné číslo,
- IČO
- a další.
Služba je sice zpoplatněna, ale 60 Kč za klid v duši určitě stojí.
Další velmi podobnou možností je pak centrální registr dlužníků.
Jistěte se kaucí a předávacím protokolem
Neshledali jste nic podezřelého a rozhodli jste se podepsat nájemní smlouvu. Myslete na to, že i dosud slušný a spolehlivý člověk se může najednou dostat do finančních problémů. Nezapomeňte proto na stanovení kauce, která může sloužit k pokrytí škod na vaší nemovitosti, ale také případného výpadku plateb nájemného.
Podle občanského zákoníku č. 460/2016 Sb. může tato peněžní jistota dosahovat až do výše trojnásobku měsíčního nájemného. V případě odečtení dlužné částky za nájemné je nájemník ze zákona povinen kauci dorovnat do původní výše a do doby sjednané ve smlouvě. Pokud se tak nestane, jde o hrubé porušení povinností vyplývajících ze smluvního vztahu a tyto mohou být důvodem k výpovědi z nájmu.
Pokud pronajímáte nemovitost s vybavením, připravte k nájemní smlouvě také předávací protokol, který bude jasně uvádět, jaký nábytek, spotřebiče a další movité věci jsou součástí pronájmu. Nezapomeňte na fotodokumentaci a ideálně si schovejte také účtenky. V případě exekuce u nájemníka budete moci prokázat, že vybavení je ve vašem vlastnictví.
Neusněte na vavřínech a prověřujte
Nájemník bydlí, platí, vše běží, jako na drátkách. Nenechte se však ukolébat a stále myslete na pravidlo důvěřuj, ale prověřuj.
- Buďte s nájemníkem ve styku, zajímejte se, jak se mu daří.
- V nájemní smlouvě si sjednejte pravidelné kontroly nemovitosti, při nichž sledujte, jestli nechybí něco z pronajatého vybavení.
- Nahlížejte pravidelně do centrální evidence exekucí nebo centrálního registru dlužníků.
Při prvním nezaplacení nájemného zbystřete. Může samozřejmě jít o opomenutí nebo jednorázový problém, situaci však nepodceňujte, zašlete nájemníkovi upomínku a snažte se s ním záležitost řešit.
Může jít o první signál špatné finanční situace, kterou se nájemník může rozhodnout vyřešit vstupem do insolvenčního řízení, tedy oddlužení. Není povinen vás o této skutečnosti informovat, proto doporučujeme si nájemníka prověřovat také v insolvenčním rejstříku.
Po zahájení oddlužení mají věřitelé pouhé dva měsíce na to, aby přihlásili své pohledávky. Pokud tuto lhůtu jako věřitel nestihnete, nebude v rámci oddlužení uspokojena.
Zjistěte, kolik můžete z pronájmu získat
Zajímá vás, jestli pronájem nemovitosti pokryje vaše náklady? Nechte nás to spočítat.
Nájemník s exekucí. Co teď?!
Představme si situaci, že je nájemník v exekuci, ale nájem platí. Hrozí vám jako pronajímateli něco? Může exekutor do pronajatého bytu? Dříve vlastníci nemovitostí z očividných důvodů přistupovali k zákazu zřízení trvalého bydliště v nájemní smlouvě, toto ustanovení je však neplatné a navíc nic nevyřeší. Exekutor může i na doručovací adresu či jiné místo, kde daný člověk přebývá a s největší pravděpodobností tam má uložen movitý majetek. Takže může i do pronajatého bytu.
Na vaši nemovitost se exekuce nevztahuje, protože nájemník není její majitel. Exekutora však bude zajímat vybavení. A tady přichází na řadu zmíněný předávací protokol s fotodokumentací a účtenkami.
Pokud exekutor zabaví váš majetek, můžete do 30 dnů podat návrh na vyškrtnutí věcí ze soupisu. Pokud mu exekutor nevyhoví, musíte do 30 dnů podat žalobu.
Co s neplatícím nájemníkem v exekuci?
Důležité je se nájemníka co nejrychleji „zbavit“. Dříve, než na dveře zabouchá exekutor a než dlužná částka naroste do obřích rozměrů. Doporučujeme tento postup:
- první nezaplacený nájem – upomínka,
- druhý nezaplacený nájem – výpověď z nájmu s tříměsíční výpovědní dobou,
- třetí nezaplacený nájem – prokazatelná výzva k doplacení dluhu do určitého data, po uplynutí lhůty okamžitá výpověď z nájmu.
Až se nájemník odstěhuje, nezapomeňte si ověřit na ohlašovacím místě (místně příslušný městský či obecní úřad), že si z vaší nemovitosti odhlásil trvalé bydliště.
Pokud se nájemník odmítá vystěhovat, budete muset podat žalobu na vyklizení nemovitosti. Jestliže nájemník nemovitost neopustí ani po vydání soudního rozsudku, můžete požádat o exekuční vyklizení.
Co se dlužného nájemného týká, pokud stanovená kauce nepokryje dlužnou částku, můžete přistoupit k soudnímu řešení dluhu. Dlužníkovi zašlete předžalobní výzvu, v případě nereagování podejte žalobu k soudu. Poslední možností je vymáhání dluhu prostřednictvím soudního exekutora.
Jak se vyhnout problémům s nájemníkem v exekuci
Sami vidíte, že nájemník s exekucí dokáže pořádně zkomplikovat život a vzniklá situace připomíná začarovaný kruh. Řešením není ani zákaz trvalého bydliště, exekuce si nájemníka stejně najde.
Řešením je „profesionální nájemník“, který:
- pečlivě vybere a prověří podnájemníka, který bude nemovitost obývat,
- bude pravidelně a včas platit, i když podnájemník ne,
- vyřeší případné problémy a spory, které se vás jako pronajímatele nijak nedotknou.
Řešením je Garance nájmu.
S pronájmem bytu vznikají závazky pro obě strany, které společnou smlouvu uzavřou. Ať už jste vy tím, kdo svoji nemovitost pronajímá, nebo jste nájemníkem, měli byste vědět, jaké povinnosti vás čekají. A na co máte naopak právo. Pojďme si to tedy shrnout.
Nájemní smlouva
První zásadní listinou, která se vám při řešení nájmu dostane do rukou, je nájemní smlouva. Víte, co všechno musí a může obsahovat? Doporučujeme přečíst si náš článek zaměřený na to, co je potřeba si v nájemní smlouvě ohlídat. Zdaleka to totiž není tak, že si vlastník bytu může dělat a vymyslet cokoliv. I nájemník má svá práva, zároveň však také povinnosti.
Pronajímatel
- Povinnost informovat sousedy – Možná jste ani netušili, že to není jen zdvořilost, ale skutečná nezbytnost. Konkrétní lhůta je měsíc od koupě bytu. V té době musí majitel informovat sousedy, případně SVJ, kdo v bytě bydlí. Uvést jméno, příjmení a adresu trvalého bydliště.
- Zajištění a vyúčtování služeb – Nájemník se nestará o odvoz odpadu, nezajišťuje si sám dodávky tepla a vody, provoz výtahu nebo například úklid či revizi komína. To vše musí obstarat pronajímatel, případně SVJ. Ke službám se váže také povinnost pronajímatele vyúčtovat služby, a to maximálně do 4 měsíců od konce zúčtovacího období. Jako pronajímatel musíte nájemci umožnit nahlédnout do podkladů pro vyúčtování, pokud o to požádá.
- Garance „obyvatelnosti“ – Další povinností pronajímatele je zajištění toho, že je byt či dům obyvatelný. Odpovídáte za to, že byt je v takovém stavu, jak je uvedeno ve smlouvě. V té by mělo být zaneseno, jaký je technický stav bytu a jak je vybavený.
- Nájemné – Jako majitel nemovitosti máte právo získávat za pronájem bytu nájemné, které musí nájemce platit tak, jak je stanoveno ve smlouvě.
- Přístup k nemovitosti – Nesmí se stát, že se nemovitost pronajme, nájemce vymění zámky a odmítne vás do bytu či domu pustit. Jako vlastník máte vždy právo svou nemovitost navštívit, musíte o tom však nájemce předem informovat – žádné přepadovky.
Nájemník
- Práce – Nájemník má právo v bytě či domě pracovat (například na home officu) nebo podnikat. Nemovitost se však nesmí stát místem podnikání, musí být zachována její bytová funkce. Nelze si například z pronajímaného bytu udělat prodejnu.
- Domácí mazlíčci – Časté téma, které vídáme napříč inzeráty. Ze zákona má nájemce právo chovat v bytě zvířata, majitel nemovitosti mu to nesmí zakázat. Přesto v mnoha inzerátech vídáme kouzelnou větičku Preferujeme zájemce bez zvířat. Jako potenciální nájemce si sice „můžete dupnout“, že se bez svého mazlíčka nenastěhujete, majitel vás však mezi zájemci nemusí jednoduše vybrat. Je to tedy trochu patová situace.
- Údržba a uvedení bytu do původního stavu – Je asi jasné, že nájemník by neměl z nemovitosti udělat kůlničku na dříví. Můžete provádět určité stavební úpravy, navrtat si poličky a podobně, počítejte ale s tím, že majitel může a má právo požadovat uvedení nemovitosti do původního stavu.
Stává se, že nájemce a majitel si tak sednou a důvěřují si, že se opravdu uvidí jen na začátku a na konci pronájmu. Je však dobré připravit se na všechny eventuality, informovat se a být obezřetní.
Ještě více detailů o tomto procesu jsme sepsali do článku Nájemné a vše, co o něm potřebujete vědět. Najdete v něm například i to, co dělat, když nájemník neplatí a jaké jsou případně možnosti vystěhování nájemníka.
Pokud máte jakékoliv pochyby nebo otázky, obraťte se na nás. V garancenajmu.cz je naší milou prací vás zbavit veškerých starostí.
Český realitní trh zažívá vcelku zajímavé období. Zatímco ještě před několika roky byl největším problémem nedostatek volných bytů vzhledem k obrovské poptávce, dnes k tomu řešíme ještě vysoké ceny energií či stavebních materiálů a hrůzostrašně vypadající úrokové sazby. A to ani nemluvíme o pandemii, která na určitou dobu nečekaně „vyřadila z provozu“ nemalou část krátkodobých pronájmů (např. Airbnb). Jak se v takových nejistých situacích postavit k pronájmu nemovitosti? Je lepší krátkodobý, nebo dlouhodobý pronájem bytu?
Každá změna ve společnosti se promítá do situace na realitním trhu. Klíčovou otázkou vždy je – jak moc a na jak dlouho. Nikdo nevidí do budoucnosti a dělat ukvapené závěry se ani v případě pronájmu bytu nevyplácí.
Pokud zvažujete, zda se uchýlit k dlouhodobému nebo raději krátkodobému pronájmu, neváhejte se v případě nejistoty obrátit na profesionály. Ti vám na základě historického vývoje trhu dokážou poradit, jaká varianta bude ideální, případně pomůžou se všemi náležitostmi. Přehled výhod a nevýhod obou variant si nicméně představíme právě v tomto článku.
Krátkodobý pronájem bytu, domu či chalupy
Když se řekne krátkodobý pronájem bytu, spousta lidí, kteří jej zvažují, si představí možnost poměrně rychlého výdělku. Především ve větších městech nebo turisticky atraktivních oblastech se totiž nabízí pronájem pro ty, kteří do dané lokality přijedou v rámci svých cestovatelských či pracovních plánů. V takovém případě si navíc můžete nastavit vyšší cenu a vydělat si tak měsíčně několikanásobek oproti příjmu z dlouhodobého pronájmu.
Pokud si například u maličkého bytu typu garsonka nebo 1+kk řeknete 1 500 Kč za noc, mnoho lidí mávne rukou. Kdyby to však přepočítali na celý měsíc, suma okolo 45 000 Kč měsíčně za garsonku by už tak atraktivní nebyla.
Výhodou, která je s výše uvedeným spojena, je minimalizace rizika neplatičů. U krátkodobého pronájmu bytu totiž platbu zpravidla řešíte už při rezervaci a není tak možné byt využít a bez úhrady zmizet. Pokud ovšem budete byt pronajímat s garancenajmu.cz, vyhnete se takovým potížím i při dlouhodobém pronájmu.
Zpět ale ke krátkodobému pronájmu nemovitosti. Důležitým benefitem této možnosti je i fakt, že máte vždy určitou míru flexibility. Potřebujete byt na nějakou dobu přenechat známému? Využijete ho vy sami? Nemusíte řešit výpověď z nájemní smlouvy ani žádnou další administrativu, maximálně neumožníte rezervaci vašeho bytu případným zájemcům.
Zní to pohádkově, co myslíte? Jak už to bývá, každá strana má dvě mince, a tak i krátkodobý pronájem bytu má svá negativa. Mezi ta hlavní patří:
- Sezónnost – Jestliže se budete spoléhat na turismus, musíte počítat s výkyvy v obsazenosti, a tím spojeným nižším příjmem. Ačkoliv jsou turistické cíle často vyhledávané celoročně, na možný pokles je lepší myslet.
- Péče o nemovitost – U krátkodobých pronájmů bytů je mnohem větší zátěž na vybavení, a tak se může rychleji opotřebit. Stejně tak budete muset často řešit úklid, předávání klíčů. To všechno může být časově náročné.
- Daně – I příjem z krátkodobého pronájmu je třeba zdanit, platit sociální a zdravotní pojištění. Pokud tedy nepatříte mezi ostřílené pronajímatele, zjistěte si včas a do detailu vše potřebné ohledně toho, jak platit daň z pronájmu.
Dlouhodobý pronájem bytu, chalupy nebo domu
Výhody a nevýhody krátkodobého pronájmu už znáte, pojďme se teď tady podívat na to, co vás čeká v případě dlouhodobého pronájmu nemovitosti.
Hlavní výhodou dlouhodobého pronájmu (samozřejmě se spolehlivými a bez problémovými nájemníky), je stabilní příjem. V porovnání s krátkodobým pronájmem sice nevyděláte tolik, na druhou stranu – řešit předávání klíčů, úklid a další záležitosti, to odpadá. S nájemníky se potkáte například jednou ročně, aktualizujete smlouvu a je to. Pokud se navíc rozhodnete pronájem bytu řešit prostřednictvím služby jako je garancenajmu.cz, nemusíte se starat ani o to.
Dlouhodobý pronájem zároveň řeší vaši situaci v případě, že máte například nevyužívanou chatu nebo nemovitost mimo velká města, o kterou se nemůžete pravidelně starat nebo ji nemáte v dojezdové vzdálenosti. Benefitem je i to, že nemovitost můžete pronajímat bez vybavení, zatímco u krátkodobého pronájmu typu AirBnb se logicky předpokládá plná vybavenost nemovitosti.
Důvěřujte, ale dobře prověřujte!
Najít dobrého nájemníka pro dlouhodobý pronájem může být stejně náročné jako nenaletět podvodníkům v případě krátkodobého pronájmu. Dejte si proto pozor a vždy se snažte ověřit a ošetřit vše, co můžete. Pokud nechcete takové starosti vůbec riskovat, nechte starosti na nás a těšte se jen na pravidelný příjem z pronájmu.
Pokud pronajímáte nemovitost, získáváte příjem v podobě nájemného. A ten musíte zdanit podle zákona zákona 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Jestliže vám každoroční vyplňování daňového přiznání není vlastní anebo budete tuto situaci řešit poprvé, máme pro vás soupis všeho, na co nesmíte zapomenout. Pojďme na to!
Fyzická versus právnická osoba
Než se začneme zabývat tím, jak zdanit příjem z pronájmu bytu či domu, upozorníme, že je zásadní rozdíl v tom, zda nemovitost pronajímáte jako fyzická, nebo právnická osoba (= máte ji zapsanou v obchodním rejstříku). V obou případech se vás týká výše uvedený zákon. Diference je však následující:
- Fyzická osoba – orientujete se podle paragrafu 9, příjem z nájmu podléhá 15% dani. Pokud máte pracovní smlouvu, jste studující, pobíráte důchod nebo rodičovský příspěvek, nemusíte už čistě k tomuto příjmu odevzdávat přehledy na OSSZ a zdravotní pojišťovnu. Tyto úřady už totiž máte vyřešené tím, že jste právě zmíněný zaměstnanec nebo například student.
- Právnická osoba – zajímá vás paragraf 7 a za příjem z nájmu odvedete 19% daň. Podle definic finanční správy nemovitost využíváte pro podnikatelskou činnost, a proto zaplatíte nejen daň, ale musíte uhradit také sociální a zdravotní pojištění. Na rozdíl od fyzické osoby tedy odevzdáváte na OSSZ a zdravotní pojišťovnu Přehled o příjmech a výdajích.
Jak vypočítat daň z pronájmu bytu či domu
Vypočítat daň příjmu z pronájmu není nikterak složité. Jediné, co potřebujete vědět, je celková suma, kterou vám nájemné za daný rok vydělalo – zálohy a platby za energie nebo služby se do ní nepočítají.
Následně od této částky odečtete výdaje – paušálem nebo sečtením reálných výdajů. Pokud se rozhodnete uplatnit paušál, jeho výše opět záleží na tom, zda máte nájem vedený na fyzickou nebo právnickou osobu.
- Fyzická osoba – paušál je 30 %, evidenci reálných výdajů si vést nemusíte.
- Právnická osoba – v tomto případě je paušál dvojnásobný, a to 60 %.
Jestliže se rozhodnete jít cestou doložení reálných výdajů z pronájmu domu nebo bytu, máte povinnost náklady evidovat a být schopni je doložit finančnímu úřadu i zpětně po dobu až 3 let. Jaké položky se do tohoto započítávají? Jedná se například o:
- Náklady na údržbu včetně vybavení bytu,
- náklady na opravu nemovitosti,
- pojištění,
- daň z nemovitosti,
- úroky z hypotéky,
- poplatky realitní kanceláři a další.
Na daň z příjmu z pronájmu nemovitosti můžete také uplatnit případné slevy a odpočty, které se vás týkají. Patří mezi ně například: darování krve, správcovský poplatek, odměny výboru SVJ, příspěvek na životní pojištění, základní daňová sleva na poplatníka, sleva na invalidní důchod, školkovné, sleva na studenta a další.
Chcete osvobození od daně? Mějte příjem z pronájmu do 6 000 Kč za rok
Stejně jako u většiny jiných daní v Česku platí i pro daň z pronájmu to, že jste od jejího placení v určitých situacích osvobozeni. Typicky jde o situaci, kdy jste zaměstnanec a vaše příjmy z pronájmu bytu či domu nepřekročily hranici 6 000 Kč z rok. Stejné je to pak v případě, že ročně žádnou jinou činností nevyděláte víc jak 15 000 Kč.
Rádi vám pomůžeme
Stále si nejste jisti, že zvládnete vše ohledně výpočtu daně z pronájmu? Obraťte se na nás v garancenajmu.cz. Naše letité zkušenosti z realitního trhu si určitě nechceme nechat jen pro sebe.
Dva pojmy, které lidé často mylně zaměňují. To jsou nájem a podnájem. Zjistěte, jaký je mezi rozdíl, jak se liší práva a povinnosti nájemce a podnájemce a jak je to v případě podnájmu s trvalým pobytem.
Advokát a právník, nájem a podnájem. To jsou slova, která v běžné řeči často zaměňujeme, aniž bychom si uvědomovali rozdíl v jejich reálných významech. Z kontextu je často snadno pochopitelné, o čem daný člověk mluví a co má na mysli. Jakmile ale dojde na lámání chleba (musíte v této oblasti cokoliv řešit), je dobré tyto rozdíly znát. A že nejsou zrovna malé.
Nájem i podnájem je určitý typ smluvního vztahu, který se vztahuje prakticky k tomu samému – možnost bydlet v nemovitosti, jež patří někomu jinému. Nájemce má ale v porovnání s podnájemníkem v určitých záležitostech mnohem větší práva.
Co je to nájem a co podnájem
Není to nic složitého. V případě nájmu uzavíráte nájemní smlouvu přímo s majitelem bytu či domu.
Pokud jste v podnájmu, pak uzavíráte smlouvu s nájemcem – tedy s člověkem, který má nemovitost v nájmu. Je to příklad i naší služby garancenajmu.cz. My od majitele nemovitosti pronajmeme jeho byt či dům a ten pak za konkrétně stanovených podmínek nabídneme k podnájmu. Majitel má garantovaný nájem každý měsíc a podnájemce s námi může řešit jakékoliv záležitosti.
- Dejte si pozor na to, že zatímco nájem můžete s majitelem nemovitosti sjednat na jakoukoliv dobu, určitou i neurčitou, podnájem může trvat maximálně tak dlouho, jak trvá nájem.
Výpověď z nájmu versus výpověď z podnájmu
Nájem končí jednoduše po uplynutí doby, na kterou byl sjednaný. Možností ukončení je i vzájemná dohoda nebo výpověď z nájmu, která je podaná na základě důvodů uvedených v Občanském zákoníku.
Podnájem je závislý na nájmu, a tak zaniká společně s nájmem. A to i kdybyste měli podnájem sjednaný na delší dobu, než je trvání nájmu. Na rozdíl od nájmu ale můžete podnájem vypovědět bez uvedení důvodu.
Trvalý pobyt v podnájmu
U nájmu máte možnost zapsat si trvalé bydliště na danou adresu i bez souhlasu majitele nemovitosti. Nemůže vám to nijak zakázat, a to dokonce ani tím, že by to uvedl do smlouvy. Zákon je v tomto případě na vaší straně. Stejné je to v případě chovu zvířat, návštěv nebo kouření, ani v tom vás nemůže majitel nemovitosti nijak omezovat.
Co se týče trvalého pobytu v podnájmu, tam je to jiné. Zde se totiž rozchází i názory různých právníků a úřadů a jednoduše řečeno – záleží na tom, co si usmyslí daný úředník. Zatímco v některých případech není problém trvalý pobyt zapsat na základě smlouvy o podnájmu, jinde musíte mít výslovný souhlas nájemníka nebo majitele či dokonce obou. Jestliže tedy v potřebujete vyřešit trvalý pobyt v podnájmu, zjistěte si dopředu vše potřebné.
Hoďte starosti za hlavu
Pokud se rozhodnete využít služeb garancenajmu.cz, nemusíte se o nic strachovat – veškeré informace od nás dostanete předem, společně si je projdeme a od začátku budete přesně vědět, na čem jste. Nebojte se něco tak důležitého jako je bydlení svěřit do rukou profesionálů.
Pronájem bytu vám může zajistit pravidelný měsíční příjem, přináší s sebou ale také spoustu povinností a zařizování. Nejste si úplně jistí, co vše je potřeba? Jste na správném místě! Přečtěte si, na co je dobré myslet, aby pronájem vašeho bytu neskončil průšvihem.
Pokud patříte mezi majitele bytu, máte skvěle investované peníze. Nemovitosti v dnešní době neztrácí na hodnotě a obzvláště ve větších městech nebudete mít s pronájmem bytu potíže. Při správně nastavených podmínkách se zájemci jen pohrnou.
Jak spočítat, za kolik byt pronajmout
Jednou z prvních záležitostí, ve které byste měli mít jasno, je výše nájemného. Jak spočítat, o kolik si říct a co je reálné? Zjednodušeně řečeno musí být nájemné tak vysoké, abyste pokryli náklady spojené s provozem pronajímaného bytu (údržba, opravy, pojištění apod.) a získali i nějaký výnos. To ale zdaleka není vše. Pojďme se detailněji podívat na faktory, které ovlivňují výši nájmu.
- Lokalita
- Stav bytu – před či po rekonstrukci, vybavený/nevybavený a další
- Stav celé nemovitosti, ve které se byt nachází – panelová/cihlová, po revitalizaci či v původním stavu, s výtahem nebo bez, možnost parkování apod.
- Velikost bytu – nezapomínejte zohlednit, zda má byt terasu, sklep i to, v jakém je patře
- Občanská vybavenost v okolí
Rozhodně je také důležité podívat se, jak se pohybují nabídky podobných pronájmův okolí vašeho bytu. I to vám může s odhadem pomoci. Podstatné jsou také informace z katastru nemovitostí, obecný stav trhu, cenové mapy a další detaily, ke kterým už není tak snadné se dostat. Pokud nechcete riskovat, že cenu pronájmu bytu stanovíte příliš vysoko, nebo naopak nízko, rádi vám se všemi záležitostmi ohledně pronájmu bytu pomůžeme a zařídíme za vás. Získáte jistotu a ušetříte drahocenný čas.
S výší nájemného si pak také nezapomeňte promyslet, jak vysokou budete požadovat kauci. Jeden, dva či dokonce tři nájmy? Je to jen na vás, za hranici trojnásobku vás však nepustí Občanský zákoník. Nezapomínejte však na to, že pokud to přeženete, můžete tím odradit celou řadu skvělých zájemců.
Jak napsat inzerát na pronájem bytu
Cenu znáte a teď začíná ta „zábava“. Napsat ideální inzerát na pronájem bytu, absolvovat veškeré telefonáty a e-mailovou komunikaci, prohlídky, podepsat smlouvu… Jestliže pronájem bytu řešíte svépomocí, nenechte se zaskočit časovou náročností. Pojďme ale pěkně popořadě – jak napsat inzerát.
Text, ve kterém shrnete vše důležité týkající se pronájmu bytu, je naprostou samozřejmostí. Nemusíte se ale držet zkrátka a spokojit se s prostým výčtem faktů. Zkuste popustit uzdu fantazii a představit si, jaké informace a jaký styl by zaujal vás. Promítněte do textu emoce, přibližte potenciálním zájemcům to, jak se budou při bydlení v bytě cítit. Zvýšíte tím pravděpodobnost, že právě vaší nabídce dají v konkurenci přednost. Nic ale nezatajujte, popište vše tak, jak to je.
Bez čeho se správný inzerát neobejde, jsou profesionální fotografie. I tady si dejte záležet. Pokud na první pohled nezaujmou, těžko se vám zájemce ozve. Atraktivní fotografie jsou klíčové. Nebojte se proto oslovit profesionály, kteří vám s nafocením i případným home stagingem (přípravou nemovitosti) pomůžou.
Přidat můžete také video. Takový typ prezentace nemovitosti šel v posledních letech výrazně dopředu a může i pronájem bytu velmi urychlit a usnadnit. Díky videu si případný zájemce mnohem lépe představí, jak daný byt vypadá. Natočit špičkové video ale není jen tak. Pokud by vás však tato služba zajímala, velmi rádi ji pro vás zajistíme.
Kde inzerovat pronajímaný byt
Inzertních webů je spoustu. Pokud se budete dívat, jak se například pohybuje cena pronájmu bytů ve vašem okolí, některý z inzertních webů pravděpodobně navštívíte. Na takových platformách inzerujete zpravidla za poplatek. Máte možnost nabídku také navíc finančně podpořit a zajistit tak její zobrazení na top místech.
Další možností, kde pronájem bytu nabídnout, jsou sociální sítě. Konkrétně na Facebooku můžete existuje mnoho skupin, do kterých se můžete přidat a svůj byt nabídnout. Na Facebooku skvěle funguje také Marketplace. Počítejte ale s tím, že se vám může ozvat velké množství zájemců, kteří nemusí být vždy relevantní. Budete se muset všemi zprávami prokousat a případně čelit i nepříjemným dotazům ohledně toho, proč jste nevybrali nebo nezareagovali zrovna tomu a onomu člověku.
U nás v garancenajmu.cz můžete veškeré starosti hodit za hlavu, protože se o každý z výše uvedených kroků postaráme za vás a vybereme pro vás toho nejspolehlivějšího nájemníka.
Nájemní smlouva a jak zdanit pronájem bytu
Velká témata, která si zaslouží samostatný článek. Nachystat dobrou nájemní smlouvu není jen tak a i sebemenší chyba vás může velmi mrzet. Přečtěte si proto náš článek o tom, jak nájemní smlouvu na byt vyřešit.
Stejně tak byste se měli seznámit s informacemi o tom, jaká je výše daně z pronájmu (jak se vůbec daní pronájem z bytu), kdo ji platí a jak ji vypočítat. Všechny tyto informace najdete dalším článku.
Na co si dát při pronájmu bytu pozor
Pronájem bytu se může na první pohled zdát jako snadná a rychlá záležitost. Není to ale žádný med. Obzvlášť pokud byt pronajímáte poprvé a s realitním trhem nemáte větší zkušenosti, může to být pořádný oříšek.
Obrňte se trpělivostí a vyčleňte si opravdu dostatek času na to, abyste dali dohromady potřebné náležitosti, inzerát, mohli následně se zájemci komunikovat a absolvovat s nimi prohlídky. Určitě za měsíc nechcete řešit poškození bytu nebo neplatiče.
Možná ale máte náročnou práci, musíte se starat o rodinu a na zajištění všeho potřebného jednoduše nezbývá prostor. My ho pro vás však máme. Byt si od vás pronajmeme a na naše náklady vyhledáme a zajistíme jeho zabydlení prověřenými a spolehlivými nájemníky. Vám nezbude než se těšit na pravidelný měsíční příjem z dobře pronajatého bytu.
Pokud se chystáte do pronájmu, určitě vás bude zajímat, jak je to s nájemným. Jaká je cena? Kdy je částka splatná? Otázky zároveň vyvolává i situace z druhé strany – chcete pronajmout byt a potřebujete vědět, jak vše s nájemníkem správně nastavit. Už nemusíte hledat dál, všechny informace na vás čekají právě v tomto článku.
Nájemní bydlení je po vlastnictví nemovitosti tím nejčastějším způsobem, jak Češi žijí. Ať už jste tím, kdo byt pronajímá, nebo jste na straně nájemce, je potřeba mít na paměti to, že nájem je smluvní vztah. Je proto dobré ohlídat si klíčové náležitosti a zajistit, že nebudete muset řešit žádné zádrhely.
Co by správná nájemní smlouva měla obsahovat z toho faktického hlediska, najdete mezi předchozími články u nás na blogu. Teď se podíváme na další praktické záležitosti, ve zkratce – co, kdy, jak a proč.
Jak se platí nájemné
Jednou z důležitých informací, které musí nájemní smlouva na pronajímaný byt obsahovat, je informace o výši a způsobu platby nájemného. Zde vždy záleží na dohodě. Může to být převodem na účet, poštovní poukázkou nebo v hotovosti. V tomto případě si dejte pozor na to, abyste byli přesně domluvení a měli ideálně i ve smlouvě zaneseno, kdo peníze v hotovosti nosí/přebírá. Pokud to totiž není ujednáno, tak platí, že nájemce je něco jako „dlužník“ a je jeho povinností tento dluh uhradit v místě nebo sídle věřitele = majitele bytu.
Nájemné a zálohy se platí vždy dohromady každý měsíc. Může vám to přijít logické, nicméně pro úplnost informací o tom, jak se platí nájemné, to tu přeci jen raději uvedeme.
Kdy se platí nájem
Tady je to vcelku jednoduché. Pravidla o tom, kdy se platí nájem, stanovuje Občanský zákoník. Ten konkrétně říká, že: „Nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel.“
Pokud tedy není dohoda s majitelem bytu jiná, nájemné za leden uhradíte nejpozději 5. ledna. V praxi se však často setkáváme s tím, že datum bývá stanoveno okolo 20. dnev měsíce, a to z čistě praktických důvodů – lidem většinou kolem 15. přichází výplata.
Výpovědní lhůta z nájmu
Může se stát, že něco neklapne. Anebo si nájemce najde jiné bydlení či investuje do vlastního. Jestliže se tak stane před uplynutím doby, na kterou je nájemní smlouva sjednána, je potřeba se vzájemně domluvit nebo podat tak zvanou výpověď z nájmu.
Nejprve se podíváme na první možnost, a to ukončení nájmu dohodou. Zákon v tomto případě nestanovuje žádné konkrétní kroky a je proto nutné spolehnout se na dobré mezilidské vztahy, férovost a slušnost. I tak doporučujeme dohodu stvrdit písemně a uvést, k jakému konkrétnímu dni nájem skončí.
Další možností je, že byl nájem uzavřen na dobu určitou. I v tomto případě můžete nájem ukončit dohodou dříve, anebo pak s tříměsíční výpovědní lhůtou, jedině však za předpokladu, že se změní okolnosti, z nichž jste při uzavírání nájemní smlouvy vycházeli. Abychom to popsali trochu lidsky, jde například o to, že jste smlouvu podepisovali v době, kdy jste pracovali v Praze, ale zaměstnavatel vás nově přesouvá do Brno. Zásadní změnou okolností může být také zdravotní stav a jiné.
Jako pronajímatel nikdy nesmíte nájemci vypovědět smlouvu bez udání důvodu. Co mezi takové důvody patří?
- Nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu (například přestane platit nájem).
- Nájemce je odsouzený pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.
- Výpověď může nájemce dostat i v případě, že je byt potřebný pro veřejný zájem a byt nebude dále možné obývat.
Nájemné a DPH
Od 1. ledna 2021 došlo k úpravě – nájem nemovitých věcí je od daně osvobozený. Existuje ale několik výjimek, na které se toto osvobození nevztahuje. Pro přesnost budeme citovat Zákon o dani z přidané hodnoty.
„Mezi osvobozené plnění bez nároku na odpočet daně nelze zahrnout:
- Krátkodobý nájem
- Poskytování ubytovacích služeb
- Nájem prostor a míst pro parkování vozidel
- Nájem bezpečnostních schránek
- Nájem strojů nebo jiných upevněných zařízení“
Nájemné a garantovanynajem.cz
Pokud patříte na stranu pronajímatele a nechcete mít s nájemným žádné starosti, využijte jeden z našich tarifů. Pro naše klienty zajišťujeme komplexní služby v oblasti pronájmu bytů a získáváme pro ně ideálního nájemníka. Garantujeme pravidelnou měsíční platbu nájemného, a to i v případě, že podnájemník z nějakého důvodu byt opustí. Starosti jednoduše můžete nechat na nás.
Povinnost platit měsíčně poplatky za využívání televizního a rozhlasového vysílání – koncesionářské poplatky – stanovuje zákon. Víte, zda se vás tato nezbytnost týká i v případě, že jste pronajatém bytě? Kdo v takovém případě poplatky hradí a kdy? Dají se poplatky za televizi a rádio zrušit nebo odhlásit? Poradíme vám v tomto článku.
Nejprve si ve zkratce shrneme, co to koncesionářskými poplatky vlastně jsou. Jedná se o označení poplatku za vlastnictví nebo užívání rozhlasových a televizních přijímačů. Konkrétně je to měsíčně 135 Kč za televizi a 45 Kč za rozhlas na domácnost. Pokud by vás zajímalo, jak toto téma řeší samotný zákon, hledejte jej pod číslem 348/2005 Sb. A kam pak tyto peníze směřují? Do rozpočtů veřejnoprávních médií, tedy konkrétně Česká televizi a Českému rozhlasu. Ty pak ze získaných prostředků financují svůj provoz.
Pojďme se teď konkrétně podívat na to, kdo a jak platí koncesionářské poplatkyv pronajatém bytu.
Kdo platí koncesionářské poplatky
Poplatky za televizi a rádio musí hradit každá domácnost, ve které se nachází vlastní funkční televizní nebo rozhlasový přijímač. A to i v případě, že je nevyužíváte. Dejte si ale pozor na jeden chyták – pokud nemáte rádio, ale chytrou televizi ano, musíte hradit poplatky oba. Chytrá televize totiž umí přijímat i rozhlasové vysílání.
V případě pronajatého bytu je to jednoduché. V prvním měsíci vašeho nájmu bude poplatky za rozhlas a televizi platit pronajímatel. V dalších měsících už tato povinnost přechází na vás. Zmínka o tom, jak to s koncesionářskými poplatky je, bývá zpravidla zmíněná také v nájemní smlouvě. Není to ale nutné pravidlo, proto se s majitelem bytu na toto téma, pro jistotu, vždy explicitně pobavte.
- Co se týče fyzických osob, pokud máte trvalé bydliště nahlášené jinde než v pronájmu a tam koncesionářské poplatky hradíte, znovu je platit nemusíte.
- U podnikající nebo právnické osoby toto neplatí – ty musí poplatky hradit za každý televizní a rozhlasový přijímač, který vlastní.
Jak platit koncesionářské poplatky
Jak jsme uvedli už v úvodu, výše koncesionářských poplatků je aktuálně 135 Kč měsíčně za televizi a 45 Kč měsíčně za rozhlas. Splatnost těchto poplatků je pak 15. den daného měsíce a přihlásit se k jejich odvodu musíte do 15 dnů od okamžiku, kdy na vaší straně vznikla povinnost je platit. Jak na to?
Přihlášení televizního poplatku a poplatku za rozhlas není nic složitého, na výběr máte ze dvou možností.
- Na pobočkách České pošty vyplníte evidenční formulář a platby hradíte prostřednictvím SIPO.
- Anebo využijete online registraci přímo na portálech České televize a Českého rozhlasu. Platbu pak posíláte bankovním převodem.
Možná si říkáte, že když se nikam nepřihlásíte, nikdo nic nezjistí a vy ušetříte. S tím ale nepočítejte! Česká televize i Český rozhlas porovnávají údaje o spotřebitelích energie s evidencí registrovaných poplatníků, a tak by na vás snadno přišli.
Možná vás ale povinnost platit koncesionářské poplatky v pronajatém bytě prostě jen nenapadla. Nemusíte se ale hned bát sankcí. Prvně dostanete výzvu k nápravě situace nebo vydání čestného prohlášení, že už poplatky hradíte na jiné adrese. V případě, že toto nesplníte, hrozí vám pokuta až 15 tisíc korun (5 tisíc korun za rádio a 10 tisíc korun za televizi).
S naší službou garancenájmu.cz můžete i tyto starosti hodit za hlavu – na vše myslíme za vás a vy tak nemůžete zapomenout. ???? Na případnou povinnost platit koncesionářské poplatky vždy upozorníme a pomůžeme vše vyřešit.
Jak odhlásit koncesionářské poplatky
Zrušení televizního poplatku a poplatku za rádio ja stejně snadné jako jejich sjednání. Jednoduše zajděte na některou z poboček České pošty. Anebo na weby České televize a Českého rozhlasu. Na těchto místech vše odhlásíte stejně, jako když jste televizní poplatek a poplatek za rozhlas přihlašovali.
Koho se netýká poplatek za rádio a televizi
Důležité je na závěr zmínit, že povinnost hrazení koncesionářských poplatků se netýká naprosto všech.
- Od plateb jsou osvobozené domácnosti, ve kterých součet příjmů všech členů za uplynulé 3 měsíce nepřesahuje 2,15násobek životního minima.
- Druhou skupinou jsou pak lidé postižení úplnou nebo praktickou slepotou obou očí nebo oboustrannou úplnou či praktickou hluchotou a v domácnosti nežije další člověk, který takovými strastmi netrpí.
„Dnes už existuje vzor na vše. Najdu si takový pro nájemní smlouvu na internetu, upravím data a je to. V tom přece nemůže být takový rozdíl.“ Pokud se v těchto myšlenkách poznáváte, tak rozhodně čtěte dál. I když takový nápad vypadá jako skvělá možnost, jak ušetřit čas a peníze, může vás ve finále stát opravdu hodně.
Nájem versus podnájem
V prvé řadě je potřeba rozlišovat mezi dvěma klíčovými pojmy. Často se totiž stává, že dochází k jejich záměně, lidé je vnímají jako synonyma. Každý z nich přitom označuje něco jiného.
- Nájem: Smlouvu uzavíráte přímo s majitelem nemovitosti.
- Podnájem: Podepisujete tak zvanou podnájemní smlouvu, kterou uzavíráte s nájemcem.
Nájemní smlouva a její náležitosti
1. Forma nájemní smlouvy
Jako každý právní dokument musí mít i nájemní smlouva určitou podobu. V tomto případě je jedinou možností písemná forma. Pronajímatel i nájemce musí navíc mít každý svůj originál této smlouvy.
2. Obsah nájemní smlouvy
Obsah je vždy vhodné sepsat nebo prostudovat společně s profesionály, kteří této oblasti práva rozumí. Každá malá chyba pro vás totiž může mít nepříjemné následky, a to za to jednoduše nestojí. Neváhejte se proto obrátit na odborníky, kteří vám takovou smlouvu pomohou sestavit nebo naopak zkontrolovat stanovené podmínky a říct, zda je daná nájemní smlouva férová.
- Obecně by v nájemní smlouvě nikdy neměly chybět údaje jako jméno, příjmení, rodné číslo, trvalé bydliště a číslo občanského průkazu nájemce i pronajímatele.
- Dále musí být pečlivě popsaný předmět nájmu. V případě, že pronajímáte byt, uvádí se adresa, umístění v bytovém domě, dispozice a výměra, ale i vybavení. Nájemní smlouva na dům se liší v tom, že se přidávají také údaje z katastru nemovitostí.
- V nájemní smlouvě musí být uvedené, zda je sjednaná na dobu určitou, nebo neurčitou a nesmí chybět informace o tom, jak může případný nájemník podat výpověď z nájemní smlouvy. Vždy by to mělo být písemně a jak dlouhá bude výpovědní lhůta, to už je jen na vás. Standardně se na ukončení nájemní smlouvy vyhrazují dva či tři měsíce.
- Další povinnou položkou je kauce. Tato vratná jistota slouží jako pojistka v případě, že nájemce něco poškodí nebo se vypaří neznámo kam. Jak vysoká má kauce být? Maximálně tři měsíční nájmy. Více Občanský zákoník nedovoluje.
- Práva a povinnosti smluvních stran jsou další nezbytnou součástí nájemní smlouvy. Jednoduše řečeno jde například o to, že nájemce umožní jednou za rok pronajímateli to, aby prošel byt a zkontroloval, že je vše v pořádku. Může být uvedeno i to, jaké úpravy nájemce dělat smí (například vrtání poliček) a jaké zase ne a za jakých podmínek.
- Jednou z posledních nepostradatelných věcí je pak předávací protokol. Ten obsahuje především stav měřičů energií, může ale zmiňovat i to, v jakém stavu je byt předáván.
Dát tomu všemu ucelenou a přehlednou formu může být pořádná výzva. A to vůbec nemluvíme o tom, jak důležité je vyvarovat se chyb. Pokud jen trochu váháte, ozvěte se nám a my vám se vším pomůžeme.
3. Prodloužení nájemní smlouvy
Je velmi běžné, že se byty pronajímají na dobu určitou v délce jednoho roku a v případě oboustranné spokojenosti se pak smlouva prodlužuje tak zvaným dodatkem k nájemní smlouvě. K prodloužení nájmu může dojít i automaticky, a to v případě, že v nájemní smlouvě chybí údaj o délce nájmu.
Jestliže pronajímatel nechce smlouvu na dobu určitou prodloužit, stačí dát majiteli nemovitosti vědět, že byt či dům k určitému datu opustí. Kdyby ale situace byla opačná a pronajímatel se rozhodl nájemníkovi neprodloužit smlouvu, musí mu to ze zákona dát vědět písemně.
Pronájem bytu bez starostí
Možná si teď říkáte, že se toho při pronájmu bytu a sestavení nájemní smlouvy může pokazit přeci jen o trochu víc, než co jste ochotni riskovat. Nebojte se proto říct si o pomoc. Člověk jednoduše nemůže být odborníkem na všechno nebo prostě nemá na všechny takové záležitosti čas. Rádi vám proto nabídneme naše profesionální služby a postaráme se za vás o bezproblémový pronájem vašeho bytu.